Объект незавершенного строительства

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Незавершенный объект — недвижимое имущество.

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

• земельные участки,
• участки недр,
• объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект имеет 2 ограничения.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.

Обратите внимание.

Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.

С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.

Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.

Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.

Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.

Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.

Как выполняется экспертиза

При проведении исследований долгостроя используются 2 распространенных метода оценки:

Применяется для строений, которые вскоре будут достроены по первоначальному проекту. После экспертизы незавершенного строительства застройщику оглашается стоимость здания с учетом средств, вложенных в строительство

Используется в ситуациях, когда объект идет под снос или на перепрофилирование. Стоимость строения рассчитывается с учетом будущих затрат и доходов. Цена анализа может быть ниже, чем при затратном подходе

В обоих случаях оценка проводится в 4 этапа:

1. Изучаются документы на объект и земельный участок.
2. Проводятся инструментальные исследования здания.
3. Полученные данные анализируются (оценщики решают, что считать с учетом выбранного метода оценки).
4. Рассчитывается стоимость долгостроя.

Перед проведением исследований заказчику необходимо предоставить оценщикам ряд документов. Среди них:

• зарегистрированное право на объект;
• документы на землю;
• разрешение на строительство;
• проектные документы;
• справка о расчете процента готовности здания.

Как выбрать компанию для оценки долгостроя

Для проведения экспертизы объекта важно подобрать проверенную организацию, у которой есть сертификаты и допуски. Только в этом случае выполненная оценка будет иметь юридическую силу.

Компания, проводящая техническую экспертизу объектов незавершенного строительства, должна иметь в своем штате квалифицированных инженеров и оценщиков. Дополнительно нужно уделить внимание оснащению фирмы специальным оборудованием для выполнения оценки.

Преимущества обращения в компанию «Департамент»

Выбрав нашу независимую аккредитованную организацию в Москве, вы сможете рассчитывать на максимально точную оценку недостроенного объекта. В ходе аудита мы применяем передовое оборудование и инструменты. При необходимости, образцы стройматериалов изучаются в собственной лаборатории.

За результаты оценки объектов в нашей компании отвечают оценщики, инженеры и юристы с большим рабочим стажем.

Другие преимущества сотрудничества с нами:

• выполнение работ точно в установленные сроки;
• бесплатные первичные консультации об услуге оценки;
• предоставление подробного акта обследования строений;
• точные результаты исследований.