Проверка недвижимости на арест

Чтобы проверить чистоту квартиры, необходимо изучить несколько документов. В первую очередь, следует получить паспорт собственника. Обязательно уточняют, сколько владельцев жилья.

Продавец должен предъявить документ, подтверждающий право собственности. В свидетельстве указывается информация о квартире. Также потребуется:
Выписка из ЕГРН.

В документе указано количество собственников, наличие обременений на недвижимости, особые отметки.
Справка о истории владение объектом. Нужно проверить, есть ли несовершеннолетние в их числе.

Справки об отсутствии долгов по ЖКХ и остатке на пенсионном счету.
Если продавец в браке, потребуется предоставить согласие на продажу от супруга. При наличии несовершеннолетних, должно быть разрешение на реализацию жилья от органов опеки.

Нужно требовать оригиналы документов, а не копии.

Как проверить собственника квартиры

Проверяют и правоустанавливающие бумаги. Данные о владельце содержатся в различных документах, связанных с недвижимостью ( выписка из ЕГРН, единый жилищный документ, техпаспорт жилья и прочее).

Убедиться, что собственник не задействован в гражданских судебных делах. Открытые источники: ФССП, Арбитражный суд, Федресурс. Следует убедиться, что продавец не участвует в процедуре банкротства.

Проверить семейное положение собственника. Наличие супругов означает, что сделка купли-продажи не будет действительной, без их согласия. Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, обязательно требуется разрешение органов опеки.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Правоустанавливающие бумаги на недвижимость. Это документы, показывающие, на основании чего у собственника есть право владения этим жильем;

Единый жилищный документ. В нем отражаются все данные о квартире. Лучше отправиться за получением бумаги вместе с владельцем;

Выписка из ЕГРН. Из нее получают информацию о количестве владельцев недвижимости, возможных обременениях или арестах, наложенных на жилье;

Справка, подтверждающая дееспособность владельца. Она указывает, что продавец не находится на учете у нарколога или психиатра.

Если есть супруги или несовершеннолетние дети, обязательно получают соответствующие разрешения и согласия на сделку.

Рекомендуется проверить техническое состояние жилья. Важно убедиться, что не проводилось незаконных перепланировок. Дополнительно просят продавца показать оплаченные счета за коммунальные услуги, чтобы подтвердить, что нет долгов за квартиру.

Шаг 1. Поверяем данные об объекте недвижимости

Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:

• договор купли-продажи
• свидетельство о праве на наследство
• договор дарения
• договор приватизации
• государственный акт
• постановление органа местного самоуправления о предоставлении

Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.

Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии.

Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или на сайте Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму.

Сведения в документах должны соответствовать друг другу (даты и наименования документов, ФИО продавца, адреса, кадастровые номера и другие данные, идентифицирующие объект).

Шаг 2. Проверяем продавца

При проверке продавца (физического или юридического лица) следует исключить наличие в отношении него исполнительных производств, судебных споров, связанных с объектом недвижимости или взысканием, процедуры банкротства.

Если продавец — физическое лицо

1) Проверяем, действителен ли паспорт. Он должен быть действителен, это в определенной мере даст гарантию, что паспорт не подделан. Проверка проводится на сайте МВД.

2) Проверяем наличие у продавца компаний, в которых он может быть директором или учредителем (о том, зачем это нужно, ниже).

На сайте налоговой службы в разделе «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» запрашиваем по ИНН продавца информацию.

Если физическое лицо не является учредителем или предпринимателем, то система сообщит об отсутствии данных. В противном случае, нужно будет сохранить названия и ИНН компаний для последующей проверки по картотеке арбитражного суда.

Если сведений об ИНН нет или продавец не предоставляет их, то их можно узнать по данным паспорта (можно увидеть в договоре или свидетельстве о собственности) на сайте налоговой в разделе «Узнать ИНН».

Шаг 3. Проверяем по базам судов

1) Проверка на банкротство

Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочия, действуя, например, по доверенности.

На сайте арбитражного суда в регионе по месту регистрации продавца нужно ввести фамилию физического лица или наименование компании (можно сделать запрос и по ИНН, но по нему база часто выдает некорректные результаты). В первую очередь, нас интересуют дела о банкротстве в отношении запрашиваемого лица.

Если ФИО продавца нет в перечне, то можно проверить и наличие других гражданских дел с его участием: как учредителя компании или предпринимателя, а также в качестве иного лица, с которым может быть спор, для анализа возможных рисков.

При наличии сведений о банкротстве, лучше обратиться к адвокату по арбитражным делам, специализирующемуся на банкротстве, чтобы проверить сделку и предусмотреть соблюдение законности покупки.

2) Проверка на наличие судебных споров об объекте недвижимости

В первую очередь, проверяем информацию в районном суде по месту нахождения объекта недвижимости споров с участием продавца. Например, если объект находится в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то это может быть городской суд.

Для поиска по картотеке суда нужно выбрать раздел «Судебное делопроизводство» и затем ввести в поле фамилию.

3) Проверка споров с участием продавца, чтобы исключить риск ареста недвижимости или признания в будущем сделки ничтожной

Если продавец — физическое лицо, то ищем информацию на сайте районного суда по месту регистрации продавца или городского суда, в разделе «Судебное делопроизводство».

Если сведений об исках к продавцу нет, то, скорее всего, данный объект супруги не делят, а также на него не претендуют другие наследники или третьи лица.

Проверить наличие споров с участием компании-продавца можно на сайте арбитражного суда, проанализировав гражданские дела и суть споров по ним. Важно исключить наличие споров именно по приобретаемому объекту недвижимости. Если дел у компании много, то придется открыть карточку по каждому и проверить, о чем спор.

Шаг 4. Проверяем кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра

Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (исходя из этой стоимости впоследствии уплачивается налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).

Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать на сайте публичной карты Росреестра.

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра можно получить справочную информацию о правах и ограничениях на объект недвижимости в режиме онлайн.

Шаг 5. Проверяем согласие супруга или одобрение учредителей для компаний

Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы впоследствии сделка не была оспорена. Факт заключения брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ на странице 14-15.

Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга/супруги в таком случае не требуется.

Для юридических лиц лучше заручиться согласием на совершение сделки учредителя или собрания учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.

Расчетный счет с бонусами портала «Ближе к делу»: специальные условия при открытии счета, курс по маркетингу и доступ к клубу предпринимателей.

Шаг 6. Составляем грамотный договор

Грамотный договор — гарантия того, что спустя несколько лет сделка не будет признана ничтожной или недействительной. Наиболее важными пунктами при заключении договора купли-продажи недвижимости являются:

Зачем проверять квартиру на обременения и залог

Жилье с обременениями и залогами может принести серьезные проблемы для покупателя. Вплоть до того, что квартиру, приобретенную честным путем, в будущем могут просто отобрать. Сделка не пройдет «цензуру» в Росреестре. В регистрации права собственности откажут. Договор купли-продажи аннулируют.

В некоторых случаях покупка не столь опасна. Это касается обременений, которые могут снять с продавца. Например, он расплатится с долгами, выплатит ипотеку. Но на обновление статуса уйдет несколько месяцев. Готовы ли вы, как покупатель, столько ждать, большой вопрос.

Виды обременений

Права собственника может ограничивать ряд обременений. Сделки запрещены, если квартира находится:

• Владелец взял средства на покупку жилья у юридического или физического лица и не имеет права продать его до тех пор, пока не погасит долг.
• Квартира, купленная в ипотеку, становится банковским залогом. Чтобы его продать или поменять, нужно согласие банка.

Под арестом. Помещения арестовывают, например, за долги перед коммунальными службами или банками, по семейным спорам о разделе совместно нажитого имущества. Владелец может в ней жить, но распоряжаться квартирой не в праве.

В доверительном управлении. Право управлять недвижимым имуществом получает доверенное лицо. Такая форма устанавливается при опеке и попечительстве, банкротстве, если наследник квадратных метров несовершеннолетний.

В аренде. В принципе хозяин может продать квартиру, которую сдает в аренду по договору. Но обязанности по документу лягут на плечи покупателя. То есть арендатор так и останется в ней жить. Поэтому нужно сначала либо расторгнуть договор, либо дождаться окончания его действия.

В ренте. Это пожизненное содержание собственника квартиры. Только после его смерти она переходит плательщику ренты. Пока хозяин жив, все сделки с ним согласуются.

Обременения обязательно фиксируются в ЕГРН. Чтобы узнать о них, необходимо заказать выписку из реестра недвижимости. Быстро получить документ можно на сайте ЕГРН.Реестр. Для этого необходимо знать адрес или кадастровый номер недвижимости.

Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра

По моему мнению, к полезным сведениям можно отнести: сведения об обременениях/ограничениях; номер и дата регистрации права; площадь квартиры (без учета балкона/лоджии); кадастровая стоимость. Больше сведений о квартире расскажут выписки из ЕГРН — подробнее.

Сведения из сайта Росреестра о квартире по адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Небольшое отступление — я, как риелтор, для проверки квартиры никогда не пользуюсь сайтом Росреестра. На это есть 2 причины: 1) В открытом доступе показано мало сведений. Например, нет ФИО собственников, истории владения и т.п.; 2) Эти справочные сведения не всегда актуальные.

В самом ЕГРН сведения в актуальном состоянии, но их не всегда обновляют справочном разделе сайта Росреестра. Для проверки квартиры я всегда пользуюсь выписками из ЕГРН.

Если вы решили воспользоваться сайтом Росреестра, инструкция следующая:

1. 1. Перейдите по ссылке — Rosreestr.ru — «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Это единственная страница с справочной информацией о недвижимости, других подобных страниц — нет.
2. 2. Введите капчу, введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и выберите нужную квартиру из выпадающего списка.

Адрес вводите как можно проще. В моем примере «г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2» я ввела так — «москва первомайская 43 2». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте «ул», «переулок», «д», «кв» и т.п.

Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН

Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка на объект недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.

Образцы выписок на квартиру: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах

Выписка о переходе прав

Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту. С помощью выписки на объект недвижимости можно узнать: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; о наложенных обременениях и ограничениях; план квартиры; план этажа (есть не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).

Вот в первой выписке показано, что квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру.

Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке. А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение.

Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.

Теперь на счет выписки о переходе прав. Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу. Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной.

Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.

В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова.

А далее по решению суда за 23.08.2013г собственниом квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.

Где и как можно получить выписки из ЕГРН

Получить выписки может любой человек на любую недвижимость в РФ. Выдают их в электронном и в бумажном виде. Заказать их можно в любом отделении Росреестра или МФЦ. Бумажная выписка стоит — 460 руб., электронная — 290 руб. Срок готовности — 2-3 рабочих дня. При себе иметь только паспорт.

Если мне нужны выписки именно для проверки какой-либо недвижимости, я почти всегда заказываю их в электронном виде, т.к.: 1) идти никуда не нужно — есть сервисы, которые пришлют выписку на электронную почту; 2) стоят дешевле, чем бумажные; 3) они легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. В случае чего их можно распечатать.

Раньше я заказывала электронные выписки на сайте Федеральной кадастровой палаты — Кадастр.ру. Сейчас я пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) При проверке квартиры я беру сразу обе выписки за 350р. Если заказывать одну выписку, то она в ЕГРН.Реестр стоит 200р. А на сайте Кадастр.ру каждая выписка стоит по 290 руб + есть комиссии. 2) Для заказа с Кадастр.ру обязателен аккаунт в Госуслуги. Для заказа с ЕГРН.Реестр это не требуется; 3) Выписки присылают в среднем через 2 часа. С сайта Кадастр.ру приходится ждать в среднем 24 часа. Если бывают задержки из-за технических работ, в ЕГРН.Реестр заранее предупреждают об этом. 4) ЕГРН.Реестр вернет деньги, если не отправит выписку в течение 3 дней (72 часа). Кадастр.ру в таких случаях деньги не возвращает.

Сервис ЕГРН.Реестр берет официальные сведения из ЕГРН, а не с какой-либо своей базы. Вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Как заказать выписки в ЕГРН.Реестр написано ниже, на сайте Кадастр.ру — здесь.

Инструкция заказа выписки в ЕГРН.Реестр

Для наглядности я заказала обе выписки по тому же адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2.

1. Введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и из выпадающего списка выберите нужную квартиру .

Вот что вышло у меня.

Если вы ввели адрес и нажали на кнопку «Найти», то уже на открывшейся странице выберите нужную квартиру по кнопке «Подробнее».

Мои выписки прислали через 2 часа 53 минуты. Выше я их показала.