Продажа квартиры полученной в наследство

Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд.

В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом.

Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров. Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

Пример
Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2022 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2025 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.

Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2025 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2025 года.

Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.

Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:

Статья 1152. Принятие наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

Статья 1114. Время открытия наследства

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

Пример
Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2022 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2022 года.

Ситуация 1
Квартира продана 26 июня 2025 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 26 июня 2025 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2025 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 29 марта 2025 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

• сумму дохода от продажи;
• сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
• доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

Пример
Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.

70 процентов от кадастра:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

70 процентов от кадастра:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

• первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
• второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб. Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора.

Вы вправе применить только первый способ. Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Не нужно сдавать и декларацию по нему. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 300 000 х 13% = 169 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Налог платить не надо. Декларацию сдавать вы не обязаны.

Доходы минус расходы наследодателя

Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

• договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
• платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости.

Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры.

Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

Ситуация 1
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 550 000 х 13% = 201 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Особенности продажи унаследованной квартиры

Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:

• письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
• получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
• подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах.

Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.

При хороших отношениях, наследники могут договориться об одновременной продаже всех долей, но это возможно не всегда. В невыгодном положении оказывается тот, кто проживает в квартире, полученной при наследовании. Если он не в состоянии купить предложенные ему доли, то может оказаться на одной площади с чужими людьми.

Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем.

Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.

Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна.

Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

Документы, требующиеся при продаже квартиры

• Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
• Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
• Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

• паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
• обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
• разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

Комментирует нотариус:

Обратите внимание, что при продаже наследственной квартиры не требуется предъявлять согласие супруга, если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не входит в состав общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.

Оформление наследства. Особенности

Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
4. Уплатить государственную пошлину.
5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

Размер налогового отчисления

Если предстоит продажа квартиры, полученной по наследству, налог 2018 будет обусловливаться сроком, в течение которого гражданин непрерывно проживает на территории России на протяжении текущего года.

• 13% — придется уплатить тем, кто находился в пределах страны более 183 дней (резиденты);
• 30% — государство потребует с того, кто присутствовал на территории государства менее указанного периода (не резиденты).

Исключение

Существуют отдельные категории граждан, для которых срок пребывания в стране не имеет значения. Они по умолчанию относятся к резидентам РФ вне зависимости, сколько дней за год провели на территории государства. К ним относят:

• военнослужащих, выполняющих обязанности на территории другого государства по решению правительственных органов;
• госслужащих, чья работа напрямую связана с пребыванием за границей (дипломаты, послы, др.);
• специалистов высокой квалификации, опыт и знания которых чрезвычайно важны для государства (по отдельному списку).

Лица, причисленные к любой из указанных категорий, уплачивают налог в размере 13% вне зависимости от числа дней, проведенных на территории России.

Кто освобождается от выплаты налога

Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

Особенность вычета

Необходимо знать, что размер вычета в 1 миллион начисляется на весь объект. Поэтому если наследников несколько, то каждый может претендовать только на часть вычета, равнозначную доле в собственности. Такое утверждение справедливо, когда имущество продается по общему договору.

Чтобы каждый собственник (наследник) имел право требовать полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, квартиру необходимо продавать частями. То есть каждый наследник (собственник) должен заключать отдельный договор на продажу своей части квартиры.

Как продать без уплаты налогов

Если вы внимательно прочли все, сказанное ранее, то уже поняли, что существует лишь 2 законных способа, когда налог на продажу квартиры, полученной в наследство, можно не платить:

1. После смерти изначального владельца (наследодателя) прошло уже более 3 либо 5 лет.
2. Стоимость реализуемого имущества не превышает 1 миллион рублей.

Помните! Недобросовестные продавцы стараются занизить стоимость имущества в целях снижения размера налогообложения или во избежание его уплаты. Рискует в таком случае, скорее, покупатель.

Во-первых, в случае аннулирования сделки он сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в документах. А во-вторых, покупатель будет лишен государственной льготы по налогообложению за покупку собственного жилья. Как вернуть налог с квартиры мы рассказывали здесь.

Ну а продавцу необходимо помнить: фискальные органы отлично осведомлены о таком правонарушении, как уклонение от уплаты налогов. Так что вместо выгоды есть шанс получить статью о незаконном обогащении.

Важно! Наличие законного права не уплачивать налог с реализации наследуемого имущества не освобождает от обязанности своевременно подать декларацию 3-НДФЛ.

Оформление сделки

По завершении процедуры наследования и регистрации собственности, реализация унаследованной недвижимости не будет чем-либо отличаться от продажи прочих видов жилья.

Единственный нюанс, который необходимо учитывать — количество наследников. Если их много, придется прийти к договоренности о продаже общего имущества. В противном случае возможна продажа каждой отдельной части, причем, не обязательно одному покупателю.

Каждый наследник имеет право реализовать свою долю как отдельную часть, если, конечно, отыщет покупателя.

Для совершения сделки необходимо приготовить:

• гражданские паспорта участников сделки;
• документ о праве на наследство;
• регистрационный документ из Росреестра;
• техпаспорт, кадастровый паспорт на помещение;
• доказательство, что на жилье не накладывалось обременение в виде ареста, залогового обязательства (выписка ЕГРП);
• справки коммунальщиков об отсутствии задолженности;
• выписка управляющей организации о количестве и перечне лиц, зарегистрированных по указанному адресу;
• заверенное нотариусом согласие на совершение сделки от супругов продавца и покупателя;
• письменный отказ от претендентов на наследство, когда таковые имеются;
• разрешение опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

В общем-то, сложностей при реализации квартиры возникать не должно. Исключение может представлять случай, когда наследуемая недвижимость находилась в ипотеке. Через сколько можно продать квартиру в этом случае придется решать с банком.

Важно! Поскольку по наследству переходят не только права, но и обязательства, наследникам придется самостоятельно выплачивать задолженность по ипотеке, либо отказаться от принятия такого имущества.

Договор купли-продажи

Равно как и при реализации квартиры, полученной любым другим путем, между сторонами заключается письменный договор купли-продажи. Документ имеет несколько важных пунктов, отсутствие которых считается основанием для признания его недействительным. К ним относят:

• полные сведения об участниках сделки (данные паспорта, адрес, ф. и. о., ИНН, другие);
• описание предмета договора (точный адрес, техническое состояние объекта; данные кадастрового паспорта);
• стоимость договора;
• обязанности и права сторон;
• порядок расчетов;
• способ и срок передачи объекта недвижимости;
• ответственность участников за неисполнение условий соглашения;
• дата составления, подписи, реквизиты сторон.

После обсуждения существенных условий, достижения полного согласия и взаимопонимания, документ подписывается сторонами, визируется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем оформленный документ подлежит обязательной госрегистрации.

Внимание! Раздумывая, облагается ли наследство налогом НДФЛ, и стараясь снизить расходы, продавцы часто занижают реальную стоимость квартиры. Чем это грозит обеим сторонам мы рассказывали выше. Так что дважды подумайте, прежде, чем соглашаться.

Регистрация в РосРеестре

После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

• ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
• ДКП и акт приёма помещения;
• кадастровый паспорт жилья;
• чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

Возможные риски

Если процедура принятия наследства проведена без нарушений, осложнений возникнуть не должно. Тем не менее, периодически случаются ситуации, при которых вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры, отступает на второй план. Например, после реализации квадратных метров вдруг объявляются дополнительные наследники, также претендующие на долю имущества.

Истребовать свою часть они могут исключительно через суд. Но если рассмотрев все обстоятельства дела судья придет к выводу, что права заявителя ущемлены, договор будет аннулирован.

Получение наследства по завещанию не избавляет от такого риска. Завещание можно оспорить в судебном порядке.

Чтобы снизить риск подобной ситуации, следует придерживаться некоторых правил:

• требовать документ, подтверждающий факт отсутствия прочих наследников;
• получить нотариальный отказ от доли в пользу продавца у других претендентов, если таковые имеются;
• уточнить у нотариуса, все ли действия проведены для установления полного круга наследников.

Однако даже точное соблюдение этих условий не может со стопроцентной вероятностью гарантировать отсутствие рисков. Для дополнительной безопасности лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста, причем такого, который разбирается в тонкостях ведения сделок с наследуемым имуществом, имеет успешный опыт подобной работы.