В ходе банкротства физического лица финансовый управляющий усомнился в сделках должника по продаже участка и дома. Дело было теневым: сделка была заключена более трех лет назад, но права на нового собственника были зарегистрированы через год после заключения сделки. Покупатель, используя вышеупомянутые правила защиты, смог доказать, что сделка не была подозрительной и что обеспечение было эквивалентным.
Если процедура банкротства будет перенесена, покупатель недвижимости может потерять ее. Суд может отменить сделку, если сочтет, что она ухудшит положение кредитора. Чтобы проверить это, проверьте объем сделки и добросовестность сторон. Более подробно эти признаки рассмотрены в статье.
Банкротство оспаривается, если заемщик — юридическое лицо, если должник — физическое лицо или если финансовый управляющий оспаривает сделку по продаже имущества. Таким образом, они пополняют конкурсную массу, из которой суд удовлетворяет требования кредиторов. Таким образом, чем больше доказательств он представит суду, тем более убедительной будет позиция защиты. Это помогает формировать правила с учетом судебной практики.
Признаки недействительной сделки
Если синдикат банкротов или кредиторы оспаривают сделку, суд применяет §§ 61. 1 61. 2 ст. 61. 1, 61. 2 Федерального закона от 26. 10. 2002 № 127-ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)», далее — Кодекс о банкротстве. В принципе, у них есть два аргумента. Первый заключается в том, что оспариваемая сделка ухудшила положение других кредиторов в части стоимости имущества. Второй — что объем сделки был ниже рыночной стоимости.
Арбитражный суд контролирует все сделки, совершенные должником в течение одного года до принятия заявления о несостоятельности. Кроме того, он может проверить сделки, совершенные должником после подачи заявления в суд. Если арбитражный суд обнаружит неравноценность, он признает эти сделки недействительными (ст. 61.2 Кодекса о банкротстве, реализация главы III.1 Федерального закона «О банкротстве (несостоятельности)», далее — Постановление ВАС РФ № 63 в полном объеме).
Неравное возмещение. Суды признают передачу имущества неравным возмещением, если его рыночная стоимость существенно превышает платеж, полученный продавцом. Это может включать денежные средства или имущество взамен этого платежа. При этом нет необходимости совершать обе сделки или одну из них. Суд все равно может признать ее недействительной. Это означает, что не имеет значения, завершили ли стороны оплату на момент возникновения спора.
Важно помнить, что основным признаком неравноценной сделки является ситуация, когда цена или условия должника существенно отличаются от тех, на которых совершается аналогичная сделка.
Соображения справедливости. Сделки, в которых возмездие было равным, также могут быть оскорбительными. Это также либо денежная сумма, либо имущество, предлагаемое в качестве оплаты. Особенность таких сделок заключается в осведомленности о частях сделки. В частности, в момент заключения продавец знал, что у контрагента нет достаточного имущества для удовлетворения, например, соображения, что покупатель не внесет платеж в течение всего срока или в установленный срок. В то же время покупателю было известно о финансовых трудностях продавца.
Период сомнений. Высший арбитражный суд предложил учитывать время, в которое стороны совершали сделку (ст. 9 Пленума ВС № 63). Возможны два варианта. Первый — если подозрительная сделка была совершена в течение года с момента подачи заявления о несостоятельности или после принятия заявления. Второй — если предполагаемая сделка из-за неравноценного вознаграждения имела место в течение трех лет с момента утверждения заявления о несостоятельности.
В первом случае неравноценности сделки достаточно для ее отмены. Признание в отношении должника или покупателя не является необходимым для возможного неисполнения. В последнем случае суд может признать сделку недействительной только на основании того, что покупатель знал о неплатежеспособности должника. Суд также проанализирует, знал ли покупатель о том, что продавец или его контрагент не в состоянии исполнить сделку.
Если речь идет о сомнительной сделке, суд должен установить наличие осведомленности как должника, так и покупателя о возможности оплаты (§ 61.2 (1) и (2) Кодекса о банкротстве).
Чем больше доказательств он представит суду, тем больше,
Правила защиты
Правила, сформированные судебной практикой, помогают выстроить правильную линию защиты. Они помогают защитить права покупателя. Суд хорошо понимает, когда против всех синдикатов банкротов выдвигается множество аргументов и доказательств, защищающих его позицию. Чем больше доказательств представлено, тем убедительнее становится позиция, что приводит к желаемому результату.
Убедитесь, что стоимость имущества соответствует его рыночной стоимости. Реальное доказательство рыночной стоимости — это оценка, которую следует провести в день сделки или при предоставлении ответа на запрос о сделке. Суды часто определяют судебный тест и устанавливают оценку стоимости недвижимости на дату продажи. Желательно, чтобы покупатель предоставил такую оценку вместе с отзывом.
Обратите внимание суда на то, что в недвижимость были внесены значительные улучшения. Значительные улучшения, свидетельствующие о фактическом владении новым собственником имуществом, повышают стоимость приобретаемого объекта и доказывают его добросовестность. Для того чтобы суд оценил стоимость, необходимо предоставить как можно больше доказательств, подтверждающих улучшения имущества (договорные соглашения, квитанции, счета и т. д.). Стоимость имущества может быть увеличена неоднократно, и следует просить учесть это при судебной оценке, так как это важный критерий для равноценной оценки.
Предоставьте доказательства диетического питания. Систематические платежи, имеющие существенный характер, служат доказательством реальности имущества. К таким платежам относятся коммунальные услуги, арендная плата или другие расходы, оплачиваемые новым владельцем или третьими лицами от его имени. Если недвижимость сдается в аренду, договор аренды также может быть доказательством в этом отношении.
Подчеркните, что ни одна из сторон сделки не является связанной или заинтересованной стороной. Отсутствие родственных связей обычно презюмируется судами, но игнорировать его не следует. Необходимо доказать отсутствие заинтересованности. Это можно проверить с помощью объявления о продаже, навязанного продавцом в публичном месте, публичных торгов должника. Отсутствие связей между должником и покупателем в связи с работой в разных местах и осуществлением различных непересекающихся видов деятельности также может быть доказано.
Предоставьте доказательства того, что у покупателя была возможность приобрести недвижимость. Именно поэтому суды уделяют им пристальное внимание и проверяют их. Доказательствами могут служить выписки со счетов, декларации о доходах, налоговые декларации или договоры купли-продажи недвижимости, по которым были собраны средства для приобретения данного объекта. Доход супруга в случае покупки физическим лицом также является доказательством финансовых возможностей сделки.
Случай из практики.
Налоговые декларации и отчеты о прибылях и убытках являются основными доказательствами.
Финансовый менеджер пришел к выводу, что стоимость недвижимости была занижена, и сослался на отчет Судебная экспертиза для определения стоимости имущества не запрашивалась. Заинтересованные стороны предоставили суду отчет о стоимости имущества. Она соответствовала рыночной стоимости на момент совершения сделки.
Также был представлен договор купли-продажи от предыдущего владельца, согласно которому недвижимость была приобретена в десять раз дешевле, чем за нее продавали. Ключевыми элементами для суда первой инстанции стали налоговые декларации и отчеты о прибылях и убытках покупателя и его семьи, которые подтверждали его платежеспособность. Также были представлены договоры и счета-фактуры на приобретение оборудования для водоснабжения, отопления, газоснабжения и ремонта.
Суд вынес решение в пользу должника и покупателя и отказал финансовому управляющему. Вторичное учреждение утвердило решение, приняв во внимание доводы должника и защиту покупателя (Арбитражный суд г. Саратова, дело А57-13102/2020).