Покупка нежилого помещения физическим лицом

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским.

Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства.

Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Неоднократная перепродажа объекта недвижимости в течение короткого времени, наличие сделок между родственниками и партнерами по бизнесу, юридическими лицами, в которых продавец является руководителем или участником, – все это формирует дополнительные риски приобретения недвижимости.

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г.

по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя.

Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки — отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Особенности покупки

Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.

Главный из них – это правовое положение продавца. Если с право- и дееспособностью организаций всё ясно, то продавец-человек может:

• быть несовершеннолетним – и тогда требуется согласие не только его законных представителей, но в некоторых случаях и органов опеки;
• быть ограниченным в дееспособности – и тогда от его имени будет действовать опекун или попечитель;
• находиться в заблуждении относительно сущности сделки;
• действовать под насилием или его угрозой.

В первых двух случаях требуется совершать сделку, получив согласие всех уполномоченных лиц, а в двух последних дело кончится тем, что сделка окажется недействительной.

Общие этапы

Сделка между двумя физическими лицами

В том случае, если один человек покупает у другого нежилую недвижимость (например, гараж, сарай, ангар и т. д.), возможны два типа отношений:

• Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
• Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.

Сама же по себе сделка будет для двух физических лиц состоять из следующих этапов:

1. Поиск второй стороны. На этой стадии продавец ищет покупателя, а покупатель – продавца.
2. Проверка правового статуса – насколько дееспособны покупатель и продавец, и нет ли ограничений на сделку.
3. Согласование условий сделки. Обсуждается цена, порядок выплат и другие существенные вопросы.
4. Заключение договора купли-продажи. Обговорив основные условия, стороны либо сами готовят документ, либо заказывают его у юриста или риелтора. Нотариальная регистрация не требуется.
5. Регистрация. Сам по себе договор с 2013 года в реестр не вносится – а вот права в ЕГРН регистрируются. Поэтому, в силу ст.551 ГК РФ, требуется обращаться в Росреестр или МФЦ. Лишь с этого момента договор вступает в силу.
6. Акт передачи. Он не обязателен по закону, но крайне желателен, поскольку избавляет стороны от возможных претензий по поводу качества переданного объекта.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Между физическим и юридическим лицом

В том случае, если покупателем выступает организация, процедура заключения договора выглядит примерно так же – с той лишь разницей, что нужно проверять полномочия представителя, а не дееспособность покупателя. В остальном же структура сделки будет той же.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Какие нужно требовать документы?

С покупателя

От покупателя при сделке потребуются:

1. Экземпляр договора.
2. Документы, подтверждающие личность либо регистрацию организации (если покупает компания).
3. Платёжные документы, если оплата производилась безналичным способом.

Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?

Заключая договор относительно нежилого помещения, сторонам следует особое внимание обратить на следующие пункты:

1. Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
2. Как будет оплачиваться цена?
3. Как будет осуществляться передача объекта.
4. В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.

В зависимости от конкретных обстоятельств надо будет наблюдать и за другими пунктами.

Налогообложение

Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.

Однако тут есть ряд тонкостей:

• Если здание или помещение ранее тем же лицом сдавались в аренду – ситуация спорная. В большинстве случаев это не считается предпринимательством, и потому, согласно приведённой выше норме, НДФЛ уплачивать не надо. Однако налоговая инспекция может попытаться доказать другое. Если ранее гражданин был зарегистрирован как ИП, а затем прекратил деятельность и снялся с учёта – вероятность обойтись без уплаты налога крайне низка, хотя и не равна нулю.
• Срок отсчитывается двояко. Если объект изначально возводился или приобретался как нежилой – то три года считаются с момента приобретения или регистрации нового объекта в ЕГРН. Но если произошла смена статуса (например, гражданин перевёл принадлежащую ему квартиру на первом этаже в нежилой фонд, рассчитывая её затем продать какой-нибудь компании под офис или магазин) – то срок надлежит считать именно с момента перевода, сколько бы ранее гражданин этим объектом не владел.

Но базу по исчислению можно уменьшить, воспользовавшись одним из двух вариантов (ст.220 НК РФ):

1. Получить вычет либо в размере 250 тысяч рублей (если цена продажи больше), либо на полную цену проданного объекта (если он дешевле 250 тысяч). То есть, к примеру, продав помещение за 1 500 000 рублей, налоги он будет платить лишь с 1 250 000 рублей.
2. Уменьшить базу по НДФЛ на сумму расходов, ранее понесенных в связи с этим объектом. В приведённом выше примере это означает, что если помещение было приобретено полтора года назад за 1 миллион, а затем в ремонт были вложены ещё 50 тысяч рублей, то платить придётся НДФЛ лишь с 450 тысяч. При этом, разумеется, все понесённые расходы должны быть документально подтверждены.

Наконец, если продажа была произведена в рамках деятельности ИП, то по УСН платятся 6%. Но здесь есть свои подводные камни:

• Стоимость сделки не должна быть выше 600 тысяч рублей. Иначе вместо УСН придётся платить по ОСН – а это в итоге оказывается больше, чем даже 13% по НДФЛ безо всяких вычетов.
• Если в ОКВЭД при регистрации не была указана деятельность, связанная с торговлей недвижимостью, в ИФНС могут придраться и потребовать платить не 6% по УСН, а 13% по НДФЛ.

Регистрация осуществленной сделки

После того, как договор подписан, необходимо совершить регистрацию сделки в ЕГРН. Сделать это можно либо в органах Росреестра – либо через МФЦ города.

Для этого потребуется предоставить:

• Сам договор.
• Квитанцию об оплате госпошлины. Для граждан она равна 2 000 рублей, для организаций – 22 тысячи.
• Заявление установленного образца.
• Копию и оригинал доверенности, если сделка ведётся через посредников.

СПРАВКА: После того, как документы сданы, нужно подождать – и по истечении срока регистрации право будет зафиксировано в ЕГРН.

• Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи
• Скачать образец заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г.

№ 378.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

1. в агентстве по работе с недвижимостью;
2. в юридической консультации;
3. в нотариальной конторе;
4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
2. Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
3. Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
4. Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
7. Условия расторжения договора.
8. Заключительные положения.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения

ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.

Составленный в нотариальной конторе договор удостоверяется нотариусом, что придаёт ему дополнительную правоспособность и освобождает от уплаты пошлины за регистрацию.

О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

1. в территориальном органе Росреестра;
2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Список необходимых бумаг

В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:

• паспорт, представитель – доверенность;
• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• кадастровый и технический паспорта;
• разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
• разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
• разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.

Юридические лица предъявляют:

1. устав компании с полномочиями директора;
2. протокол собрания с разрешением продажи.

От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:

• паспорт, представителям – доверенность;
• заявление на регистрацию;
• квитанцию об уплате пошлины;
• договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
• разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).

Если имущество приобретается в браке или для несовершеннолетних собственников, дополнительные разрешения не требуются, так как приобретение недвижимости не может нарушить права несовершеннолетних собственников или супругов.

Подводные камни при сборе документации и заключении сделки

Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.

При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:

1. Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
2. Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
3. Справки и выписки не должны быть просроченными.
4. Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости.

Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.

Для регистрации лучше всего обратиться сторонам совместно, что ускорит процедуру и продемонстрирует добросовестность сторон.

Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.

Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП.

Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.

Кому доступна нежилая ипотека

Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

• кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
• размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
• минимальная ставка кредитования – 8,5%;
• наибольший период погашения кредита – 30 лет;
• приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»).

Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

• кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
• минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
• предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
• объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

• обязательность резидентуры РФ;
• годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
• хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка. К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Вопрос-ответ (2)

Здравствуйте!Где найти иппотеку для выкупа имущества на компанию созданную в июне 2022 Вся проблема срок существования менее года
Объекты готовы к работе, можно частями, это главный жилой корпус 1700 м2,54 таунхауса 1800 м2 котеджи 400 м2 чем участки в общей сложности 75 га Можно поэтапно или начать с покупки спорт сооружений спортивный манеж 80х60 70 млн,зал игровых видов 60х60 -60 млн итд Всего четыре сооружения

Купила квартиру в феврале 2018г за 6,5 млн.руб, в ипотеку по ДДУ. Ипотеку плачу по сей день, выплатила по % 1,5 млн.руб. Жильё не единственное.

Хочу продать за 13,5 млн по рыночной стоимости. 1. Если начну продавать сейчас, то уплачу налог в 700 000 руб, т.к.

нет 5 лет? 2. Если прежнюю квартиру перепешу на маму, тот уже будет 3 года и платить налог не нужно? 3. Дождаться истечения 5 лет и спокойно продать, тогда налог будет 0? 4.

Если я с вырученных денег гашу кредит 5 млн и покупаю себе жильё дешевле, за 7 млн, с какой суммы не придётся платить налог?

Можно ли взять ипотеку

Когда дело доходит до коммерческой ипотеки, банки отказываются сотрудничать с физическими лицами. Получить кредит на покупку нежилого помещения могут только организации или индивидуальные предприниматели — поэтому если вы не хотите оформлять ни один из этих статусов, купить желаемый объект получится только на свои деньги или с помощью займов от других людей.

Покупаем коммерческую недвижимость в три шага

Выбираем и оцениваем объект

Первый аспект, который нужно оценить — это локация. Если бизнес живёт за счёт привлечения транзитного трафика, понадобится найти место с высокой проходимостью. Окна и двери самого помещения при этом должны обязательно выходить на улицу, чтобы можно было обустроить витрину.

Если с локацией всё в порядке, переходим к следующему пункту — технической оснащённости объекта. Она должна соответствовать запросам бизнеса, который планируете вести вы или ваши арендаторы. Например, продуктовому магазину нужно больше электроэнергии, чтобы поддерживать работу всех холодильников и морозильных камер — не менее 25 киловатт.

А вот клинике или лаборатории помимо электричества понадобятся более крепкие полы, чтобы выдержать высокую концентрацию тяжеловесной аппаратуры.

Проверяем объект

В первую очередь важно убедиться, что вы ведёте переговоры с настоящим владельцем помещения. Для этого запросите у контрагента одно из следующих подтверждений: