Налоги при сдаче квартиры

Собственник жилья до момента поселения жильцрв должен определиться со схемой налоговых отношений с государством. Предусмотрено 3 варианта:

• подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
• оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
• регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

Оформление договора аренды

Арендное соглашение заключается у нотариуса. В тексте договора обязательно прописывается:

• информация о сторонах;
• предмет договора;
• срок действия соглашения;
• размер и условия внесения оплаты;
• перечень форс мажорных обстоятельств;
• права и обязанности сторон.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Договор проходит государственную регистрацию в органах Росреестра по инициативе одного из участников соглашения после уплаты государственной пошлины.

Регистрация арендатора

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет.

В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

Процедура уплаты налога

На первом этапе решения вопросы владелец собирает необходимые документы:

• паспорт;
• договор аренды;
• подтверждение факта собственности на жилье.

Как выгоднее сдавать квартиру

Анализ практики показывает, что наиболее оптимальным является вариант самозанятости, потому что наличие этого факта само по себе не мешает работать в качестве наемного работника на предприятиях.

Ставка НДФЛ составляет 13%. Размер налога на профессиональный доход — 4% от прибыли. По сути, экономится 9% от общего прихода средств за сдачу жилья.

Штраф за нелегальное проживание

Согласно нормам ст.ст.119 и 122 НК РФ применяются следующие виды штрафов:

• от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
• просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

В случае сокрытия факта сдачи квартиры в аренду на протяжении 3 и более лет при доходе от этой деятельности свыше 600000 рублей применяются нормы ст.ст. 198 и 199 УК РФ. Санкции данных статей предусматривают ограничение воли на определенный срок по решению суда или штраф.

Подготовьте квартиру к сдаче

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.

Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее.

Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

Определите ежемесячный платеж за квартиру

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры.

Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

Подготовьте необходимые документы

Владельцу недвижимости следует подготовить:

2 документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Составьте договор аренды или найма

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.

Включите в договор следующие данные:

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найдите арендаторов

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.

Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Частые ошибки сдающих квартиру в аренду

Собственники допускают следующие ошибки:

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Оплачивайте налоги

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

А если не платить налоги?

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3 Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.

• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Что ждет в будущем рынок арендного жилья?

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора.

Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

1. Как оформить сдачу квартиры в аренду
2. Заключение договора
3. Дополнительные нюансы
4. Подтверждение платежа
5. Какие налоги в РФ за аренду жилья
6. Последствия для физических лиц
7. Как правильно платить налоги

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма.

Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно.

Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

• по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
• по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

1. Ксерокопия соглашения об аренде.
2. Декларация 3-НДФЛ.
3. Гражданство РФ или другой страны.
4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Комментарии: 13

Договор заключают на 11 месяцев, чтобы не было обязанности регистрации договора в Росреестре, т.к. любой договор аренды сроком от 1 года подлежит регистрации. Срок 11 месяцев не дает права не платить налог. Откуда вы это взяли?

Уважаемая Ирина, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды на меньший срок не подлежит регистрации на основании статьи 651 ГК РФ.

Добрый день.
Статья правда от 20 года. И, видимо, тогда на 11 месяцев не надо было платить налог.
А сейчас значит уже надо? Как поменялось законодательство? Текущий собственник подаёт декларацию и налог не начисляется.

Здравствуйте, в договоре аренды квартиры прописано так: сумма 33900 в месяц. В сумму арендной платы входит ндфл. Какую сумму дохода в месяц я должна указать в декларации 3ндфл?

Уважаемая Ирина, 33 900 рублей указывается в декларации. Именно с нее высчитывают размер НДФЛ.

Добрый день!
Так и не понял, если честно, при сдаче на срок 11 месяцев и менее нужно платить налоги или нет. Пишите, что не облагается и тут же, что вроде как надо отчитываться.

Уважаемый Наиль, налог начисляется. Платить его необходимо.

Здравствуйте. Если заключил договор сдачи жилья я собственник. На 11 месяцев и они прошли как теперь заплатить налог?

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Если заключили договор на 11 мес, а человек прожил в квартире 2 мес, потом 4 мес квартира стояла пустая, потом сдалась еще на 3 мес. Итого получается из 11 мес квартира сдавалась 5 мес и разным людям.

Нет же гарантий, что люди будут жить долго в квартире. За 1 год можно сменить 3 ато и 5 арендаторов. Как в таком случае платить налог? Спасибо.

Здравствуйте !Я,вдова ,муж погиб при исполнении ,не облагаюсь налогами по кв,.При сдаче квартиры ,за мной эта льгота так же сохраняется или нет?

Уважаемая Ольга, нет, доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны декларировать граждане, которые сдают имущество в аренду другим физическим лицам.

Уважаемая Евгения, налог необходимо платить за каждый конкретный месяц сдачи помещения внаем, независимо от того, сколько нанимателей поменялось в течение года — вы должны заключать договор с каждым.

Отменить ответ

Карта 365 дней без %, 0 руб. обслуживание Получить 30 000 руб. под 0% в Займере

Что писать при заключении договора и нужно ли его регистрировать

Договор заключают между собой арендатор и арендодатель. Заверять документ у нотариуса не нужно. В отличие от договора купли продажи, законодательно не определены ситуации, при которых договор аренды должен быть заверен у нотариуса. При желании это можно сделать, но обращение к нотариусу повлечет за собой дополнительные расходы.

Положения договора стороны должны согласовать между собой. Основные пункты, которые включают в документ, следующие:

• характеристика предоставляемого в аренду жилья. Указывается адрес недвижимости и информация о ней;
• сумма аренды, которую арендатор должен перечислять или отдавать ежемесячно. В большинстве случаев устанавливают фиксированную сумму ежемесячной оплаты. Но при необходимости ее определяют в зависимости от курса валют или других показателей. Кроме размера арендной платы, указывают и сроки перечисления, например, не позднее 5 числа каждого месяца. Иногда включают информацию о том, что арендатор может повышать стоимость аренды. При этом отражают возможный размер увеличения оплаты, периодичность повышения. Например, не более чем на 10% от оговоренной при заключении договора суммы или не чаще, чем раз в год. Если арендатор будет отдельно оплачивать коммунальные платежи, информацию об этом также указывают в договоре;
• данные сторон. При использовании безналичного способа оплаты можно прописать реквизиты счета, куда нужно переводить деньги, или номер карты арендатора;
• условия предоставления задатка и условия, на которых он возвращается или остается у арендодателя. Сумма, которую арендатор оставляет арендодателю, становится своеобразной страховкой в ситуациях, когда обнаружится, что имущество арендодателя было повреждено или были нарушены другие условия договора;
• срок, в течение которого договор действует. Если такой пункт отсутствует, договор автоматически считается действующим в течение 5 лет;
• условия расторжения. Можно указать период, в течение которого сторона должна сообщить о намерении прекратить сдавать квартиру в аренду или арендовать ее, и прочие условия.

Регистрировать документ в Росреестре необходимо в случае, если договор действует 1 год и более. Если у сторон нет желания регистрировать договор, можно указать срок действия равным 11 месяцам. Когда договор заключен на максимально возможный срок — 5 лет, по истечении такого периода нужно составить новый документ, если арендатор продолжает снимать квартиру.

Как подтверждать внесение арендатором оплаты

Подтверждать внесение оплаты можно одним из таких способов:

• при оплате наличными средствами во избежание взаимных претензий каждый раз лучше составлять расписку о том, что средства переданы. В ней указывают назначение платежа и дату, когда деньги были получены арендодателем. Документ подписывают обе стороны. Если арендатор отдельно оплачивает коммунальные платежи, их размер тоже указывают в расписке;
• при безналичном способе расчета стоит указать назначение платежа – написать, что это арендная плата и отразить реквизиты заключенного договора.

Несмотря на то, что безналичный способ удобнее, собственники жилья часто выбирают наличный способ оплаты. Кроме непосредственного получения денег, они могут проверить состояние квартиры, сохранность имущества.

Налог для физлиц

Налог на доход физлиц (НДФЛ) составляет 13% от размера полученного дохода. Налог уплачивается один раз в год по результатам прошедшего периода. За каждый прошедший год необходимо сдать отчет до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Суммы, перечисленные за коммунальные услуги без счетчиков, также считаются доходом. Например, при оплате общедомовых нужд полученная сумма будет прибавляться к стоимости аренды, и 13% будут вычитаться уже из нее.

Недостаток НДФЛ — большая сумма, которую нужно перечислить. Преимущество — возможность вернуть налоговый вычет.

Налоговый вычет можно вернуть при затратах на широкий перечень статей расходов. Среди них:

• покупка лекарств и получение медицинских услуг;
• получение образования;
• формирование индивидуального инвестиционного счета;
• покупка квартиры, погашение ипотечного кредита и прочие.

Вернуть можно не более 13% от потраченной суммы. Но нужно учитывать, что по каждой из статей расходов при возврате налогового вычета есть ограничения в суммах. Так, при покупке квартиры можно вернуть не более 260 тыс. рублей, а при погашении ипотечного кредита — не более 390 тыс. рублей.

Налог при регистрации в качестве ИП

Упрощенная система налогообложения. Размер уплачиваемых налогов зависит от выбранной УСН:

• «Доходы» — 6% от полученного дохода. При использовании УСН арендодатели в большинстве случаев выбирают именно этот вариант;
• «Доходы минус расходы» — 15% от доходов за вычетом затрат на ведение деятельности.

В некоторых регионах ставка может быть ниже установленной. Поэтому на сайте налоговой лучше проверить ставку.

Кроме налога дополнительно придется перечислять:

• фиксированные страховые взносы. На 2022 год их размер составляет 43 211 рублей;
• дополнительно перечисляемые взносы на пенсионное страхование. Размер взносов — 1%. Взнос считают от суммы дохода, превышающего 300 тыс. рублей в год. Например, если доход за год составляет 350 тыс. рублей, 1% считают от суммы в 50 тыс. рублей.

Для использования такой формы налогообложения нужно зарегистрироваться как ИП и подать заявление о переходе на УСН. Налог по УСН нужно уплачивать каждый квартал, а декларация направляется раз в год — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Патентная система для ИП. Патент можно оформить на срок от 6 до 12 месяцев. При его использовании такой системы ИП сразу перечисляет фиксированную сумму.

Патентная система предполагает уплату 6% налога, как и при УСН, но считают его от планируемого дохода. Его размер зависит от региона, где расположена квартира, и ее площади. Каждый регион также вправе устанавливать другую ставку — меньше 6%.

Кроме оплаты налога, на патентной системе также необходимо перечислять обязательные взносы на себя и на дополнительное пенсионное страхование.