Как происходит сделка купли продажи квартиры

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Безналичный расчет

Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.

А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.

Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости.

Преимущества безналичного расчета:

• защита от поддельных купюр;
• отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
• возможность быстрой проверки точности перевода.

Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:

• риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.

Наличный расчет

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам.

Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты. Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

• оперативность;
• отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

• риск использования поддельных купюр;
• опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

Расчеты у нотариуса

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.

Основные плюсы нотариальных услуг:

• сделка занимает всего 1–2 дня;
• оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Аккредитив

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартиры осуществляется после соблюдения всех условий сделки.

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством.

Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

• безопасность обеспечивается законом;
• средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.

• услугу предоставляют не все банки;
• проведение выплат исключительно в рублях;
• если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

Банковская ячейка

Для передачи денег при покупке квартиры используют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.

Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов:

1. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
2. Выбор финансовой организации.
3. Регистрация в Росреестре.
4. Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
5. Вскрытие ячейки.
6. Выдача расписки.

Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно.

Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.

Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке.

Преимущества банковской ячейки:

• защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
• деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
• условия хранения защищают обе стороны.

Но есть и ряд недостатков:

• не все финансовые организации предлагают такую услугу;
• высокая стоимость услуги;
• если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.

Сервис безопасных расчетов

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет.
2. Банк запрашивает данные в Росреестр.
3. Деньги перечисляются продавцу.

Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки. Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк.

Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца. Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.

• сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
• оформление занимает до 15 минут;
• не нужно посещать банк, все делается удаленно;
• продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.

Есть и недостатки:

• банк не несет ответственности за сохранность денег;
• услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).

JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.

Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Но не стоит доверять каждому риелтору или агентству, с помощью которых выполняется купля-продажа. Среди них много мошенников, у которых покупкаквартиры только прикрытие темных делишек. Поэтому, прежде чем продать жилье профессионалам, обязательно изучите документ, просмотрите, какие услуги оказывает агентство, насколько у него хорошая репутация.

Конечно, обращаться к подозрительным агентствам опасно, но и самому продаватьнедвижимость довольно сложно. Тогда на ваши плечи ложится подготовка документов и квартиры, проведение осмотра недвижимости и обеспечение безопасности сделки. А если этим занимается профессионал, работа будет проведена качественно и потери окажутся минимальными.

Документы о праве собственности

Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке.

Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.

На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра.

В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.

Оценка покупаемой квартиры

Прежде чем кто-то захочет купитьквартиру, нужно чтобы текущие собственники провели оценку недвижимости, покупка которой осуществляется. Это поможет в точности определить, сколько будет стоить квартира, когда осуществляется её купля-продажа. На точную стоимость имущества влияет множество факторов:

• Насколько развитая у дома инфраструктура;
• Есть ли придомовая территория (её состояние);
• Насколько большая в квартире кухня;
• Параметры метража продаваемой площади.

Принимаются во внимание и другие важные факторы, чтобы успешно продать или купитьнедвижимость. Чтобы не учитывать сотню рассматриваемых параметров, можно просто посмотреть, какие цены выставляют на квартиру с такими же, как у вас параметрами в вашем районе. Так гораздо быстрее и точнее разберетесь со средним показателем стоимости.

Когда выставите на сайт квартиру по цене, за которую её могут купить, не спешите сразу продавать – покупка может быть невыгодной. Лучше посмотрите, сколько звонков вызовет ваше объявление. Когда за сутки звонили больше десяти человек готовых купить жилье, цену можно повышать (но не слишком сильно).

Когда поступило всего 1-2 звонка, но никто не захотел покупать квартиру – лучше снизить цену чтобы жилье смогли купить. Этот шаг снизит выгодность продажи для продавца, но позволит гораздо быстрее найти покупателя. Давно замечено, что для быстрой продажинедвижимости достаточно снизить её рыночную стоимость на 15%, и жилье оторвут с руками.

Можно воспользоваться услугами оценщика, с которым покупка недвижимости станет удобнее. Но услуги этого специалиста не бесплатные, хотя цены разумные – от 3 до 5 тыс. рублей.

Оценщик выполнит всю работу за вас – проведет диагностику рынка, вашего района, просмотрит квартиры, что уже выставлены на продажу. Это отличный шаг, особенно если квартирапокупается людьми, оформившими на неё ипотеку.

Подготовка квартиры перед продажей

Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое».

Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.

В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт.

Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.

Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.

Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет.

Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.

Показ квартиры покупателям

Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону.

Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.

Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.

Список документов для продажи квартиры

Чтобы успешно и быстро продать квартиру, нужно заранее собрать документы для этой сделки. На сборы всех бумажек может уйти около 14 дней. Давайте разбираться, какие документы нужны для покупки и продажи квартиры во всех случаях:

• Паспорта собственников (всех, даже если их несколько);
• Если квартира принадлежит несовершеннолетнему – разрешение от органов опеки;
• Согласие супруга на сделку (если квартиру покупатели в браке).

К основному списку документов нужно собрать дополнительные, но не менее важные бумаги:

• Бумаги правоустанавливающего толка на недвижимость;
• Техпаспорт жилья;
• Выписка ЕГРН;
• Документ, что квартира не в долгах;
• Договор о задатке.

Эти бумаги просматривают покупатели, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, что им пытаются продать. Когда продаете квартиру, следует выписаться из неё. Чтобы эту процедуру выполнили через МФЦ, следует подождать 5-14 дней.

Прежде чем считать, что каждый документ нашел свое место, следует передать папку юристу, чтобы он убедился в отсутствии ошибок.

Договор задатка

Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации.

Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.

Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.

В договоре задатка нужно обратить внимание на следующие пункты:

• Паспортные сведения (продавца/покупателя);
• Описание квартиры и адрес, по которому она находится;
• Сколько стоит квартира;
• Точный размер задатка, сроки его действия;
• На каких условиях задаток останется продавцу, если покупатель передумает выполнять свои обязанности;
• Данные, согласно которым квартира окажется без обременений;
• На каких условиях будет возвращен задаток, если продавец откажется от продажи;
• В какие сроки нужно выехать из квартиры и подготовить документ для её продажи.

В конце документа обязательно ставится дата его подписания и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи недвижимости – это следующий важный договор, который стороны должны составить и подписать, прежде чем состоится покупка. Чтобы не наделать ошибок в процессе покупки, важно обратиться к юристу. Он проверит уже готовую бумагу или поможет в составлении договоракупли-продажи с нуля.

Когда документ составлен, его следует заверить у нотариуса.

Чтобы с договором купли-продажи считались, его нужно составить правильно, в нем нужно указывать указывается в договоре купли-продажи:

• ФИО и другие важные паспортные данные сторон;
• Точная цена недвижимости;
• Обременения (указывайте, имеет ли квартира обременения, уведомьте об их отсутствии);
• Максимально всеобъемлющее описание квартиры (количество комнат, метраж);
• На каких условиях договоры будут считаться недействительными;
• Разрешение на сделку от супруга купить/продать жилье (при необходимости);
• В каком порядке, и в какие сроки будет передаваться покупка;
• Являются ли стороны дееспособными;
• Заключается ли этот договор на добровольных основаниях.

Договор, по которому купили жилье, должен быть подкреплен некоторыми документами. В частности, копией техпаспорта, актом приема-передачи, распиской о приеме денег.

Регистрация квартиры в Росреестре

Даже после подписания договорапокупки-продажи, недвижимость все ещё в собственности продавца. Чтобы квартира была переоформлена и доказать что её купили, нужно обратиться к МФЦ или Росреестр. Пошлина за эту услугу составляет 2 тыс.

рублей, платят его люди, которые купили недвижимость. Через 9 дней получите выписку ЕГРН, где будет числиться новый собственник. Но за ней снова придется стоять в очереди.

Передача денег за квартиру

После передачи права собственности, можно требовать денег по договорукупли-продажи. Оплатить средства могут наличными, используя банковскую ячейку или аккредитивный счет. Последний вариант оплатить товар что купили – наиболее популярен, поскольку относительно надежный.

Передача квартиры новому собственнику

Обращаясь в МФЦ или Росреестр, подписывается акт приема-передачи. Поставив свою подпись, продавец подтверждает желание продатьнедвижимость, а покупатель заинтересованность в её покупке. К акту прикрепляется документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Теперь сделку можно считать завершенной.

Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас.

Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.