Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке и избежать рисков банкротства

Как обезопасить себя от потери квартиры или денег при покупке квартиры на вторичном рынке, учитывая банкротство продавца и возможность отмены сделки через три года после покупки?

Ответы юристов (1)

Ситуация, описанная в Вашем вопросе, возможна, если квартира была приобретена физическим лицом, которое впоследствии стало банкротом. В этом случае, если продавец будет признан банкротом, а сделка по покупке квартиры не будет зарегистрирована в предусмотренном порядке, покупатель может потерять квартиру и деньги, которые он заплатил за ее покупку. Однако если сделка оформлена и зарегистрирована в плановом порядке до объявления продавца банкротом, она действительна и не будет аннулирована. Кроме того, при покупке квартиры на вторичном рынке следует тщательно проверять документацию, чтобы убедиться в законности сделки.

Для решения данной проблемы необходимо обратиться к законодательству Российской Федерации, а также изучить документы, связанные со сделкой купли-продажи.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в случае банкротства продавца имущество, приобретенное покупателем до утверждения банкротства, может быть передано третьему лицу, если покупатель не сможет доказать, что он приобрел имущество добросовестно.

Для защиты своих прав покупатель должен ознакомиться с историей объекта недвижимости, проверить свидетельство продавца о праве собственности на квартиру, заключить с продавцом договор купли-продажи недвижимости и зарегистрировать его в установленном порядке. В Росс Ресторе.

Кроме того, в случае отмены сделки покупатель имеет право потребовать возмещения и компенсации понесенных убытков.

Поэтому, чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, следует обратиться к профессиональному юристу, провести дополнительную проверку недвижимости и заключать договор только с подлинным продавцом.

Положения, применимые в этом случае, зависят от различных обстоятельств, например, от того, был ли продавец официально признан банкротом и содержит ли договор положения о гарантиях на случай банкротства продавца. Однако общие положения Гражданского кодекса РФ, которые могут применяться в данном случае, включают статьи 432-439 Гражданского кодекса РФ, регулирующие договоры купли-продажи, и Федеральный закон «О банкротстве» (далее — Закон о банкротстве), регулирующий процедуру банкротства и ликвидацию активов должника.

Задайте свой вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни экспертов по всей России. Первый ответ вы получите в течение 15 минут. Юридическая помощь оказывается бесплатно и платно.

Услуги юристов

Юридическая помощь необходима для:.

Эта услуга может потребоваться, если.

Семь основных рисков при совершении сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Применение закона о банкротстве физических лиц создает риск покупки квартиры у банкрота. Риск заключается в том, что сделки, совершенные банкротом, в будущем могут быть признаны недействительными. Если человек, продавший квартиру сегодня, будет признан банкротом, то сделки, совершенные в течение трех лет до банкротства, могут быть аннулированы.

Проверить.Зарегистрирован ли продавец на сайте местного арбитражного суда.в списке банкротов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.Далее проверьте сайтСлужба судебных приставов.Есть ли у человека долги.

2.Не получают ли дети долю в имуществе (если оно приобретено на средства МСК).

Если средства МСК используются для покупки квартиры, все члены семьи должны иметь свою долю, включая несовершеннолетних. Однако не все банки готовы включать детей в число собственников при ипотечных сделках. В таких случаях родитель дает пенсионному фонду нотариальное обязательство включить ребенка в число собственников после погашения кредита. Родитель может не выполнить это обязательство, и никто не следит за тем, соблюдается ли это условие родителем. Опасность заключается в том, что в случае продажи квартиры в будущем такая сделка может быть отменена в судебном порядке органами Комиссии или прокуратуры.

3.Нарушаются наследственные права.

Основная опасность, связанная с рынком наследственных участков, заключается в возможности появления наследников, чьи права были нарушены. Если наследник докажет, что не знал о существовании наследства (это вероятно, если, например, наследник проживает в другом городе по отношению к наследодателю). В суде. Это позволит суду признать все последующие сделки с квартирой недействительными.

4.Кто-то не участвовал в приватизации квартиры.

Когда такая квартира покупается, те, кто отказался от участия в приватизации, находятся в ней и прописываются. Если после продажи они отказываются добровольно покинуть квартиру, выписать их невозможно, даже в судебном порядке.

Перед покупкой таких разделов необходимоЗаказать выписку из домовой книги и проверить, кто был прописан в квартире на момент приватизации.Если есть люди, которые были прописаны в квартире до приватизации, но сегодня не являются собственниками, отметьте, почему они не являются собственниками. Где эти люди живут сегодня, отказавшись от приватизации? Хотят ли они продать квартиру? Это неизбежно должно быть выяснено в ходе подготовки к сделке.

Основное правило: на момент сделки в квартире нет зарегистрированного собственника.

5.Квартиры, продаваемые по доверенности.

Если квартира продается по доверенности, следует выяснить, действительно ли собственник выдал доверенность и почему требуется представитель. Если доверитель живет в том же городе, что и лицо, заинтересованное в сделке, следует уделить особое внимание управлению доверенностью.

6.Частая смена собственников квартир.

Следует заказать простую и объемную выписку из единого государственного реестра недвижимости. С самого начала можно получить информацию о том, кто является собственником квартиры, кому принадлежит объект и т. д., а также о том, не находится ли объект под арестом или весом (например, — в ипотеке или залоге).

Кто может заказать выписку из единого государственного реестра прав и проверить, имеет ли она вес. Из обширной выписки из Единого государственного реестра прав можно узнать, с какой периодичностью квартира меняла собственников, пока каждый из них владел этим имуществом, на каком праве (квартира была куплена, приватизирована, что получено в наследство, приобретена. , наследство, дарение и т.д.). В отличие от простой выписки из единого государственного реестра недвижимости, расширенную выписку имеют право получить только сами собственники. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию в ходе сделки.

Стоит хорошо подумать о покупке недвижимости, если в отношении квартиры в течение короткого периода времени было совершено несколько сделок.

7.Некомпетентный продавец.

Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ, сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными вследствие психического расстройства, признаются недействительными. Каждая часть такой сделки обязана возвратить всем другим, взятым в ее виде. Хотя для второй части сделки невозможно быть на 100% психически здоровым, покупатель имеет право попросить продавца предоставить справку от психолога для совершения сделки.

Будьте осторожны и внимательны при работе с недвижимостью.

Топ‑5 рисков при покупке и продаже квартиры на вторичке и как их избежать

Эта статья подходит как для брокеров, так и для участников сделки. Однако мы все же рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам. Некоторые риски может определить только опытный агент. Кроме того, можно дать рекомендации по минимизации этих рисков.

Вторичная собственность — это собственность владельца, физического или юридического. Таким образом, даже квартира в новостройке, сданной несколько месяцев назад, может оказаться вторичной. Это происходит, когда акционер получает объект от подрядчика, регистрирует право собственности, а затем решает его продать.

При работе с вторичной недвижимостью риск выше. Это увеличивает шансы встретить невольного владельца или покупателя. В этой статье мы анализируем пять случаев, с которыми мы можем столкнуться. И, наконец, объясним, как брокеры могут защитить своих клиентов от подобных проблем.

У покупателя нет денег

Некоторые люди до сих пор выбирают небезопасные способы оплаты. Они либо приносят наличные на сделку, либо переводят их на свой счет. В этом случае покупатель может потребовать расчет, так как Росреестр оформляет переход права собственности. Однако в этом кроется опасность для продавцов. Недобросовестные участники сделки могут затянуть перевод на недели или месяцы или вообще не донести деньги.

Чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, обеспечьте расчеты через кредит, банковскую ячейку или специальный сервис. В этом случае после подписания контракта покупатель перевозит деньги, а продавец не получает их до момента перехода права собственности. Деньги хранятся в банке на момент регистрации. В одной из последних статей подробно рассказывается о процессе безопасных расчетов.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Сотрудник ведомства внимательно изучает все документы, касающиеся сделки, а также сравнивает их с информацией ЕГРН и других официальных баз данных. Если он найдет ошибки или неточности, то приостановит регистрацию или даже откажет в ее проведении. В первом случае сделка может быть отложена. Владелец должен немедленно исправить неточность. Чем больше времени это займет, тем больше вероятность того, что покупатель откажется от сделки.

Например, Наталья является единственным собственником, предварительно подписала договор и вывезла мебель из квартиры. Сделка прошла гладко, стороны подписали договор, и заявка была отправлена в Росреестр. Однако через несколько дней служба приостановила подачу объявления. Оказалось, что на объект наложен арест. Это произошло по ошибке: судебный исполнитель перепутал ее с именем. Однако, чтобы доказать это, потребовалось несколько недель. Покупатель не стал ждать и нашел другую квартиру.

Чтобы избежать подобной возможности, важно внимательно изучить всю информацию в договоре. Также важно заказать выписку или отчет о недвижимости перед сделкой.

Покупатель требует в договоре более высокую цену.

Обычно это происходит при ипотечных сделках. Покупатель стремится увеличить стоимость недвижимости, чтобы увеличить договор, либо не платить первоначальный взнос, либо снизить его. Однако такие схемы соглашений не выгодны и могут привести к проблемам в будущем.

Если продавец владеет объектом менее трех лет, при продаже необходимо заплатить налог. Чем выше стоимость жилья, тем больше сумма налога. Налоговая служба учтет стоимость договора, даже если на счет продавца не поступили эти деньги.

Если сделка по какой-либо причине отменяется, продавец обязан вернуть сумму, предусмотренную договором. Если стоимость договора завышена, он заплатит больше, чем заработал во время сделки.

Самый большой риск заключается в том, что банк обнаружит схему и обратится в суд по факту мошенничества. На практике такое случается редко. Однако если суд признает продавца виновным, ему грозит штраф до 300 000 и даже до пяти лет тюрьмы.

Собственники не узаконили конвертацию

С этой проблемой чаще всего сталкиваются люди, покупающие недвижимость без ипотеки. Ведь банки тщательно следят за тем, чтобы фактическая планировка квартиры не отличалась от планов в техническом плане. А при обычных сделках на это можно просто не обращать внимания.

Если продавец согласен на перепланировку, то этим должен заняться новый владелец. Прохождение всех этапов может занять несколько месяцев и обойтись в десятки тысяч рублей. При этом нет никакой гарантии, что изменения в квартире будут одобрены. Так, если предыдущий владелец разрушил грузовую стену или перенес мокрую зону, нового хозяина могут заставить все вернуть. Кроме того, на него может быть наложен штраф в размере от 2 000 до 2 500 °C для физических лиц и от 40 000 до 50 000 °C для юридических лиц.

Бывшие владельцы отказались погашать долги перед коммунальными службами

Расчетный счет, с которого выставляются счета за коммунальные услуги, привязан не только к имуществу, но и к владельцу. Поэтому многие не считают долги перед коммунальными службами проблемой. Ведь их не должен взыскивать новый владелец квартиры.

Однако долг может помешать сделке. Если продавец постоянно не платит, на него могут подать в суд. Если суд наложит арест на недвижимость, Rose Least откажется регистрировать переход права собственности.

Даже если сделка состоится, покупатель может столкнуться с другими проблемами. Часто административная компания (ED) отказывается открывать новый расчетный счет до тех пор, пока долг не будет погашен. В этом случае у нового владельца есть несколько вариантов.

Подробнее о долговом рынке госдолга читайте в нашей статье.

Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры

В этой статье мы рассказали о рисках, связанных с недобросовестностью участников сделки. Конечно, сложно понять достоинства продавцов и покупателей. На первый взгляд, брокер должен руководствоваться не только своими впечатлениями, но и объективными данными, ведь мошенники могут внушать доверие. Поэтому хорошими индикаторами могут служить судебные споры и долги по сделке.

Как определить продавцов и покупателей в суде

Если одна из сторон сделки часто обращается в суд, то, скорее всего, она сделает это и после ее завершения. Это может произойти даже при отсутствии серьезных причин или доказательств. В этом случае покупатель не теряет недвижимость, но тратит время и нервы на посещение заседаний.

А если собственник или покупатель часто выступает ответчиком и теряет предположение — это может свидетельствовать о его недобросовестности. Например, если владелец ранее был осужден за мошенничество с недвижимостью, брокеру однозначно стоит отказать в заключении договора.

Решение суда можно найти на сайтах «Ворота Арбитража» и «Газовое правосудие», а также в окружном суде.

Как проверить финансовое состояние своей части сделки

Долги собственника могут привести к аресту, а долг по капитальному ремонту переходит к покупателю. Если у продавца много кредитов и просрочек или он проиграл судебное дело и должен выплатить большую сумму денег, это может привести к банкротству.

Банкротство может быть опасным даже после продажи недвижимости. Например, договоры могут быть расторгнуты даже спустя годы после их подписания. О том, как и почему это происходит, мы разобрались в этом материале.

Невозможно узнать обо всех обязательствах. Например, собственник не может взять кредит и занять у родственника-родителя. Реестра доказательств не существует. Даже если продавец задолжал миллионы, узнать об этом можно только от него самого.

Однако брокер может изучить информацию в базе данных Федеральной службы государственной исполнительной службы (ФССП). В этой базе содержится информация о процедурах гражданского и организационного принудительного исполнения.

Также стоит рассмотреть кредитную историю некоторых сделок, даже если недвижимость не была приобретена в ипотеку. Для этого вам нужно будет заказать справку в бюро кредитных историй. Кредитных бюро много, и разные банки отправляют информацию о кредитах в разные бюро. Поэтому сначала нужно получить список БКИ, в которых есть информация о контролируемых — это можно сделать у ворот Gosuslugi. Затем запросите кредитную историю во всех бюро из списка.

Этих двух проверок недостаточно для защиты клиентов. Однако они помогают оценить степень доверия к продавцу и покупателю. Другая информация, которую необходимо изучить перед сделкой, описана в статье «Как проверить квартиру перед покупкой».