Как не платить налог с продажи квартиры — 2025

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000.

Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
3. Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

1. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
2. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

1. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Коротко о главном

Законодательство просто так не освобождает граждан от уплаты налога, но предоставляет способы снижения налога с продажи или уменьшения налоговой базы. Самым простым является способ, когда нужно дождаться истечения трех или пяти лет владения недвижимым имуществом. Минимальный срок собственности зависит от ряда условий.

Так, необходимо ждать три года, чтобы не платить налог, если:

• квартира приватизирована;
• квартира получена по наследству от близких родственников;
• квартира передана в собственность по договору ренты.

Во всех прочих случаях, вам не придется платить налог, если вы являлись собственником помещения пять и более лет. Это правило действует для недвижимости, приобретенной с первого января 2016 года. Для квартир, приобретенных ранее 2016 года, период владения остался прежним и требует владения в течение трех лет.

Помимо минимального срока владения, законодательство предлагает гражданам уменьшить налог с продажи, используя имущественный вычет, который снижает базу налогообложения на один миллион рублей. Также важно запомнить, что налоги взимаются только с фактической прибыли.

Другими словами, если уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, которые вы можете документально доказать, то налог будет значительно меньше.

Разобраться во всех тонкостях налогообложения поможет специалист по налогам, который окажет устную или письменную консультацию. Есть масса легальных путей уменьшить налог или не платить его вовсе. Однако в любом случае подается налоговая декларация, которую нужно правильно составить, учитывая используемые способы снижения налога.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Семьи с детьми

Речь идет о семьях с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (и усыновленными тоже). Исключение: студенты на очном обучении ‒ им может быть до 24 лет. Возраст детей рассчитывают на момент передачи права собственности покупателю.

От подачи декларации освобождается любой собственник в пределах одной семьи ‒ не важно, родители это или один из детей, в чью пользу идет доход.

Ещё несколько требований:

• продаваемое жильё не должно стоить дороже 50 млн рублей (по кадастру);
• новую недвижимость нужно купить в этом же году или до 30 апреля следующего года;
• новая собственность должна превышать проданную по квадратным метрам или кадастровой стоимости;
• семья не должна владеть другим жилым имуществом общей площадью более 50 % приобретаемого.

Кстати, поправка действует и для уже проданной в прошлом году собственности. Платить налог не придется, если вы продали жильё в 2021 году и успеваете (или уже успели) купить новое до 30 апреля 2022 года. К этой дате нужно полностью рассчитаться за покупку и зарегистрировать имущество.

Владельцев недорогого жилья Налоговый кодекс обязывает россиян, которые владели жильём менее 3 лет (если оно единственное) или менее 5 лет (при наличии другого жилого имущества), при продаже до конца этого срока платить налог на полученный доход ‒ разницу сумм при покупке и продаже.

Собственников такой недвижимости освободили от подачи декларации 3-НДФЛ, если они имеют право на имущественный налоговый вычет. При этом он должен перекрывать полученный доход и быть не больше 1 млн рублей.

Обратите внимание:

Доход учитывается за один календарный год. За две разных квартиры, проданные в конце 2022 года и в начале 2025 года, вы будете отчитываться в разные налоговые периоды, и вас могут освободить от необходимости декларировать обе.

Это может быть не один, а несколько жилых объектов (например, доли в разных квартирах). Главное, чтобы общая сумма дохода была меньше налогового вычета. Если сумма оказалась больше, декларировать доход придется.

Эти же поправки касаются продажи гаража (или нескольких), только сумма налогового вычета здесь не должна превышать 250 тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения имуществом

В налоговом законодательстве используется термин «минимальный срок владения имуществом», по истечении которого собственник освобождается от НДФЛ. В этом случае декларация не подается, независимо от того, какую прибыль получает физическое лицо.

1. Что такое минимальный срок владения имуществом
2. Продажа единственного жилья
3. Уменьшение доходов на расходы
4. Взаимозачет налогов

С движимым имуществом все просто: на все его виды распространяется трехлетний срок, после которого оно продается без уплаты налога. С недвижимостью ситуация обстоит немного сложнее, так как здесь минимальный срок зависит от того, как она была приобретена собственником.

Если минимальный срок владения вышел, никакую информацию в налоговый орган сообщать не нужно: ФНС получает данные из Росреестра. Вместе с этим возникают разногласия по поводу правильного исчисления срока. К примеру, лицо в течение нескольких лет владеет одной комнатой в квартире, затем приобретает еще одну, получает свидетельство о праве собственности, и становится полноправным собственником жилого помещения.

В случае продажи квартиры налоговый орган примет во внимание дату получения свидетельства о праве собственности, а не приобретения первой комнаты, как должно быть по закону. В результате этого продавцу придет уведомление с требованием уплаты налога, так как он владел квартирой меньше минимального срока.

Подобные спорные ситуации решаются достаточно просто. Продавец квартиры предоставляет подтверждающие документы. После проверки информации требования со стороны ФНС будут аннулированы.

Продажа единственного жилья

Продавец освобождается от НДФЛ, и не подает декларацию, если продает единственное жилье (квартиру или дом с участком), находящееся в его собственности более 3 лет. Это стало возможным с 2020 года, когда минимальный срок владения был уменьшен на 2 года.

• На момент заключения сделки в собственности продавца не должно быть другого жилого недвижимого имущества — продается единственная квартира.
• Новое жилье приобретается в течение 90 суток до продажи прежней квартиры.

К примеру, в 2019 году семья приобрела квартиру за 3 000 000 рублей, затем в 2022 году это жилье было продано за 3 500 000 рублей. На момент продажи квартира была единственной, поэтому несмотря на то, что ее стоимость увеличилась, НДФЛ собственником не уплачивается.

Второй пример: в 2019 году семья приобрела квартиру за 3 000 000 рублей, а через год был куплен частный дом. При продаже квартиры за те же 3 500 000 рублей, с разницы следует уплатить НДФЛ, который в данном случае равен 65 000 рублям. Причина заключается в том, что на момент продажи владелец имел в собственности 2 жилых объекта.

Уменьшение доходов на расходы

Суть этой нормы заключается в том, что НДФЛ уплачивается не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между доходом и расходом на покупку. К примеру, жилье приобретается за 2 000 000 рублей, а продается за 2 500 000 рублей. ФНС потребует заплатить налог со всей суммы, которую видит в отчете.

Для решения этого вопроса физическое лицо указывает в декларации подтвержденные расходы и прикладывает документы. При заполнении декларации вручную, расходы на покупку недвижимости отражаются в приложении 6.

Доходы от продажи уменьшаются на вычет без подтверждения расходов.

В некоторых случаях у продавца нет документов, подтверждающих понесенные им расходы на приобретение жилья. Ранее в подобных ситуациях налог рассчитывался со всей суммы, которая расценивалась в виде дохода или прибыли. Сейчас действует норма, в соответствии с которой продавцы пользуются автоматическим вычетом из суммы продажи в размере 1 000 000 рублей.

Условие применяется ко всем видам жилой недвижимости. Пользоваться вычетом можно и в том случае, если есть подтверждающие расходы документы — в этом случае продавец сам решает, что именно ему выбрать: вычет или расходы.

Работает инструмент следующим образом: собственник продает квартиру за 2 000 000 рублей, затем использует свое право на вычет с продажи. Из общей суммы вычитается 1 000 000 рублей, а из остатка рассчитывается НДФЛ в размере 13%. В этом примере продавец заплатит налог в размере 130 000 рублей.

Вычет применяется один раз в году ко всем видам жилого имущества. Если в 2022 году собственник продает квартиру, пользуется своим правом, затем в этом же году продает дом, то повторно применить вычет он не сможет. В данном случае необходимо дождаться начала следующего года.

Если жилье стоит менее 1 000 000 рублей, то при использовании вычета налоговая база равна нулю, соответственно, продавец освобождается от уплаты НДФЛ. К примеру, лицо продает квартиру стоимостью 900 рублей — в регионах это цена «однушки». Вычет полностью перекрывает эту сумму, поэтому налогообложение не применяется.

Для использования этого инструмента нужно указать о нем в декларации.

Взаимозачет налогов

При покупке жилья лицом, работающим официально, возникает право на получение налогового вычета — возврат части уплаченного НДФЛ за предыдущие налоговые периоды. Он предоставляется в размере стоимости недвижимости и процентов по ипотеке — 2 000 000 и 3 000 000 рублей, соответственно. То есть при покупке квартиры можно вернуть не более 260 000 рублей, а с процентов по ипотеке — до 390 000 рублей.

Применять оба типа допускается одновременно, в отношении одного жилья.

Суть заключается в том, что имущественный вычет может применяться позже покупки квартиры, и его можно получать частями или единоразово. Главное, что он также поможет уменьшить или вовсе не платить НДФЛ с продажи жилья. К примеру, в 2019 году гражданин приобрел квартиру за 2 000 000 рублей.

В первый год он возвращает 50 000 рублей, во второй — 60 000 рублей. В 2021 году жилье продается за 2 500 000 рублей.

После учета расходов с покупки остается сумма в 500 000 рублей — с нее необходимо уплатить НДФЛ, равный 65 000 рублям. В этом же году лицо обращается за очередной частью вычета, как делает это в предыдущие годы. Выясняется, что ФНС должна ему вернуть 70 000 рублей.

Но вместо этого налоговый орган проведет взаиморасчет, в результате которого на счет налогоплательщика поступят 5000 рублей. В последующие периоды он добирает оставшуюся часть вычета.

Частые вопросы