Договор аренды на неопределенный срок

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события.

Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

2. Пункт 2 коммент. ст.

посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент.

ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон.

Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент.

ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца — для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок.

Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами — ст. 619 и 620 ГК (п.

5 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность «трансформации» договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст.

621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66).

Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст.

подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п.

3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст.

627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды — предмет, имеющий важное государственное значение.

Применение договора бессрочной аренды

Из-за возможности избежать госрегистрации аренда без указания срока часто применяется к объектам недвижимости. Обязательное условие — наличие определенного доверия между сторонами.

Обратите внимание! В данном случае будет уместно предусмотреть неустойку на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон.

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

• государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Договор долгосрочной аренды квартиры

Квартира как вид жилого помещения наравне с жилым домом (ст. 673 Кодекса) может быть сдана в аренду собственником или его представителем для проживания в ней физических лиц.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем. В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса).

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц.

В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса). Юридические лица, как правило, арендуют квартиры для физических лиц, которыми могут быть, например, сотрудники компании.

Однако конкретное указание данных таких лиц в договоре аренды, в отличие от договора найма, не требуется.

Образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок

Скачайте наш образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, актуальный на 2021 год:

Какие условия должны содержаться в договоре аренды на неопределенный срок

Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:

1. Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
2. Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
3. Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
4. Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
5. Иные условия по желанию сторон.

При этом положение о сроке по усмотрению стороны можно как внести в договор, так и не указывать вовсе. Бессрочным будет признан договор, в котором об этом сказано напрямую решением сторон или нет иной информации, позволяющей установить дату окончания его действия.

Максимальный срок действия договора социального найма

Еще один пример бессрочного договора — договор социального найма.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор социального найма жилого помещения заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Законодательство защищает права нанимателя как наиболее ущемленной стороны путем установления ограниченного перечня оснований для расторжения договора найма наймодателем.

Обратите внимание! У дееспособных членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним, сохраняется право на признание их нанимателями по ранее заключенному заговору, в том числе после смерти первоначального нанимателя (п. 82 ЖК РФ).

Таким образом, социальный наем по сравнению с договором бессрочной аренды имеет некоторое преимущество: он может быть не ограничен по сроку.

Законом предусмотрены следующие основания прекращения договора социального найма:

• выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
• расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
• утрата (разрушение) арендуемого помещения;
• смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).

Таким образом, максимальный срок действия договора социального найма зависит от прочности строения, в котором располагается нанимаемая жилплощадь, или численности семьи первоначального нанимателя.

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.