Что такое обременение

_ «Если такое жильё нужно будет продать, придётся пройти длинный путь: сначала заключить предварительный договор купли-продажи, получить задаток, погасить им ипотеку, снять обременение, затем выделить доли, заверить всё у нотариуса. Потом получить разрешение в органах опеки на продажу долей — и только потом закрыть сделку»._

(Из материала о том, как поделить ипотечное жилье при разводе.)

Нюансы

При продаже квартиры, переданной в аренду, смена собственников (арендодателей) не влечет прекращения договора в связи с чем арендаторы вправе проживать в помещении до окончания сроков аренды даже если новый собственник против.

При покупке квартиры о наличии такого обременения можно узнать из Росреестра, получив выписку на недвижимое имущество (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем на один год).

Чтобы обезопасить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года) в договоре купли-продажи квартиры следует прописать гарантии со стороны продавца об отсутствии такого обременения.

При закрытии ипотечного кредита нужно снять обременение. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Это не так. И вопрос лучше решать сразу.

Для этого следует взять в банке справку о выплате ипотеки и погашенную закладную на квартиру, а затем самостоятельно (без банковских работников) обратиться в МФЦ. Там у вас попросят также паспорт собственника и заявление. Информация о снятии обременения с жилья появится на сайте Росреестра примерно через неделю.

Как снять обременение после выплаты ипотеки

При оформлении ипотеки под залог приобретаемой недвижимости права залогодержателя получает банк, выдающий кредит. Ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. После погашения долговых обязательств собственник жилья может снять обременение. Рассказываем, как правильно это сделать.

Что такое обременение?

Обременение недвижимости — это ограничение собственника недвижимости в пользовании и распоряжении своим имуществом. Обременения мешают правообладателю свободно и в полной мере распоряжаться своей недвижимостью. В случае с ипотекой залогодержателем становится банк.

Следовательно, многие действия с приобретаемым жильем должны проводиться после его одобрения.

Ипотека под залог недвижимости — это добровольное обременение. Собственник сам закладывает имущество, чтобы получить кредит. Также бывает принудительное обременение. Например, арест жилья за долги.

Наличие ряда обременений подразумевает определенные запреты, которые накладываются на распоряжение недвижимостью. Перечень ограничений при ипотеке определяется кредитным договором или другими документами и зависит от банка.

Собственник должен держать банк в курсе всех важных действий, касающихся ипотечной квартиры и прописанных в кредитном договоре, а также не предпринимать их без разрешения кредитной организации.

В случаях, установленных законодательством РФ, банк вправе реализовать залоговый объект, чтобы вернуть средства (например, в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части).

Когда можно снять обременение с квартиры?

Обременение снимается тогда, когда заемщик полностью погасит свой кредит в банке. Причем не важно, в соответствии с первоначальным графиком платежей или же сделает досрочное погашение.

Обременение не снимается автоматически! После внесения последнего платежа и погашения ипотечного кредита заемщику необходимо снять с квартиры зарегистрированное в Росреестре обременение. Это можно сделать за 3 шага.

Ограничения на практике

Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.

1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.

2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.

3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.

4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.

5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.

6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.

Договор обременения недвижимости: как снять запрет

Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.

Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.

Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.

Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!

Основные причины

Жилье находится под арестом — например, из-за долгов его собственника. Эту недвижимость нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни подарить, ни даже завещать до снятия ареста.

Жильцы проживают в квартире по договору ренты. Такая форма собственности обычно интересует пожилых людей, которые предоставляют свою жилплощадь физическому лицу или компании в обмен на содержание. В такой ситуации любые юридические действия с жильем невозможны без согласия получателя ренты.

Жильцы проживают в квартире по договору аренды — то есть имеют право жить в ней только до истечения его срока, а никаких прав на распоряжение жилплощадью не имеют. При этом продать квартиру до окончания срока аренды, конечно же, нельзя.

В квартире зарегистрированы люди. При продаже недвижимости все они должны сняться с учета — добровольно или через суд. Отдельный и очень сложный случай — наличие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних граждан.

Здесь не поможет даже суд: единственная возможность выписать детей с жилплощади — предъявить документ с указанием адреса их будущей регистрации.

Квартира признана аварийной.

Квартира взята в ипотеку. Это, пожалуй, наиболее распространенная причина появления у жилья обременения, поэтому именно ее мы рассмотрим подробнее.

Недвижимость с обременением невозможно продать?

Возможно. Но это значительно сложнее, и не факт, что вообще удастся. Дело в том, что такая сделка возможна только с согласия банка. И, конечно, с согласия покупателя, который должен заверить (письменно) и продавца, и банк, что берет на себя обязательства по займу и будет исправно выплачивать его.

После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель должны составить договор предварительной продажи, нотариально заверить его, и уже с этим документом отправиться в банк, который выдал ипотечный кредит.

При этом нужно быть готовым к тому, что банк в проведении сделки откажет.

Поэтому, в любом случае, совершать сделки с недвижимостью без обременения значительно удобнее.

Пошаговый план действий: как снять обременение

Избавиться от обременения можно не только в Росреестре и в МФЦ, но еще и онлайн. Разберемся, как воспользоваться каждым из этих вариантов.

Документы, которые вам точно будут нужны

Что вам понадобится для оформления недвижимости на себя:

справка, которая будет подтверждать факт выплаты ипотечного кредита на 100%. Для того чтобы ее получить, напишите заявление в банк. Разумеется, задолженность по ипотеке к этому моменту должна быть погашена.

закладная на недвижимое имущество. Обязательно выясните, оформлял ли банк такой документ в момент заключения кредитного договора. Если да — заберите закладную.

Снять обременение через регпалату

Предъявите документ, удостоверяющий личность, и заявление о передаче закладной (если она у вас была) в свой банк. Возможно, потребуются еще какие-либо документы — например, выписка о состоянии счета по кредиту, паспорта всех значащихся в свидетельстве на право собственности, подтверждение уплаты госпошлины и т. д.

Сотрудник банка все подробно объяснит вам сам.

Вы можете сделать это лично — нужно прийти и сформировать запрос на снятие залога с недвижимости, или отправить запрос заказным письмом с описью и уведомлением. Правда, во втором варианте все документы должны быть нотариально заверены.

Подождать и узнать результат

Внесение изменений в записях ЕГРН занимает до трех рабочих дней — точкой отсчета станет день, когда вы подали заявление. Можно проверить, вступили ли изменения в силу, на сайте Росреестра — нужно будет ввести данные о вашей недвижимости.

В каких случаях снимать обременение нельзя

Хоть и очень редко, но случается, что собственнику отказывают в снятии обременения. Почему такое может быть?

Пакет документов не полный. Например, у недвижимости несколько владельцев, но бумаги и заявления предоставил только один из них.

Банк не выдает закладную, потому что кредит не погашен до конца. Такая ситуация может произойти в результате технической ошибки — например, по какой-то причине последний платеж не прошел или еще не дошел до финансовой организации.

Заявление подает человек, который не является собственником недвижимости. Если вам нужно, чтобы заявление подали за вас, нужно через МФЦ или Росреестр оформить доверенность на него. Без доверенности ни у кого не будет права выполнять эту процедуру вместо вас.