Закон о запрете остекления балконов

Итак, с марта 2022 года начали действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Самый большой резонанс вызвала та их часть, согласно которой требуется получить разрешение на остекление балкона или лоджии, если по плану они не были остеклены. Если остекление было сделано без согласования, человека могут оштрафовать на 5 тысяч рублей.

А также — направят предписание о демонтаже остекления.

Жёсткие меры будут применяться и за балконы, обшитые некоторыми видами пластика, в частности — сайдингом. Этот вид отделки не проходит по противопожарным нормам. Если балкон обшит именно сайдингом, владельца квартиры могут оштрафовать дополнительно.

Самые крупные штрафы за несанкционированное остекление грозят юридическим лицам, сумма административного наказания — до 50 тысяч рублей.

Дополнительный штраф за перепланировку

Ещё одно увеличение штрафа грозит владельцам и арендаторам квартир, которые сделали при остеклении перепланировку или переоборудование. Особенно, если в квартире была демонтирована стена между лоджией и комнатой, или на балкон был вынесен радиатор водяного отопления.

Такую «перепланировку» вам вообще не согласуют. Во-первых, в домах старого жилого фонда демонтаж стены нередко затрагивает несущие конструкции, во-вторых, батарея на балконе приводит к тепловым потерям.

Кстати, штраф за такую незаконную перепланировку небольшой, всего 2,5 тысячи рублей. Но кроме него владельца такой квартиры обяжут вернуть всё в изначальное состояние. А вот это уже — очень недешёвое удовольствие.

Зачем приказ был нужен

Зачем Минстрою РФ был новый приказ, если у нас уже есть нормативы, которые регламентируются постановлением правительства № 25 от 21 января 2006 года? Дело в том, что 1 марта 2022 года истекает срок их действия. Поэтому с этой даты начнёт действовать новый приказ Минстроя от 14 мая 2021 года № 292.

Надо отдать должное, штрафы за незаконную перепланировку, а также за несогласованное остекление, были в старом постановлении. Сейчас они просто перекочевали в новую редакцию нормативного документа

Кого это касается

Запрет касается, в первую очередь, нанимателей квартир по договорам социального найма, специализированного жилого найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В новый приказ попали также ограничения для юридических лиц — собственников помещений.

Что делать, если балкон уже застеклён

Естественно, новый приказ Минстроя вызвал волну вопросов. Что делать людям, у которых балконы уже застеклены? Нужно демонтировать остекление не дожидаясь штрафа? Или можно оставить всё как есть?

По мнению многих юристов на владельцев и арендаторов жилья, в котором балконы были остеклены раньше, эта норма не должна распространяться. Во-первых, закон не имеет обратной силы. Во-вторых, многие балконы и лоджии были остеклены 20-30 лет назад, когда была повальная мода на остекление.

В третьих, у многих из этих квартир уже не один раз поменялись собственники, поэтому найти виноватых будет очень сложно.

Однако, всё это касается только штрафных санкций. Проблема ведь не только в них. Проблема в том, что владельцев и арендаторов некоторых квартир могут заставить демонтировать остекление.

Кого могут заставить демонтировать остекление

Случаи, конечно, могут быть разными, но однозначно запрещено остеклять балкон в ветхом доме. Потому что любое вмешательство и дополнительная нагрузка может негативно повлиять на несущие плиты.

Также категорически нельзя стеклить балконы, которые снабжены пожарной лестницей. И, кстати, срезать эти лестницы — тоже. Такая же история с остеклением балконов в зданиях, которые считаются памятниками архитектуры.

В каждом регионе свои правила

Важно знать, что власти каждого региона и муниципалитета могут дополнительно вводить свои нормативные акты, и требования к остеклению балконов могут отличаться от общероссийских. Так, в Москве с 2011 года не нужно получать разрешение на остекление балконов, в случае, если работы не вредят несущим конструкциям, инженерным и противопожарным системам, и не портят архитектурный облик дома.

В некоторых регионах уже пытались «бороться» с остеклением балконов. В частности, в Санкт-Петербурге, был момент, когда управляющие компании стали рассылать людям предписания о демонтаже остекления. Эта история вызвала большой общественный резонанс, после чего в регионе был введён мораторий на демонтаж остекления до 2030 года.

Когда можно остеклять балкон

Человек может остеклить свой балкон, а также — поменять окна, двери, и даже утеплить стены, если он получит соответствующее разрешение в жилищной (архитектурной) инспекции.

По большому счёту новый приказ Минстроя особых изменений в регулирование перепланировок и остекления не внёс. Собственники и арендаторы квартир, по-прежнему, должны вначале согласовать остекление балкона с жилищной инспекцией и другими собственниками многоквартирного дома. И только потом приступать к переделке.

Правила и штрафы

Итак, с марта 2022 года начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Самый большой резонанс вызвала та их часть, согласно которой требуется получить разрешение на остекление балкона или лоджии, если по плану они не были остеклены. Если остекление было сделано без согласования, человека могут оштрафовать на 5 тысяч рублей.

А также — направят предписание о демонтаже остекления.

Жёсткие меры будут применяться и за балконы, обшитые некоторыми видами пластика, в частности — сайдингом. Этот вид отделки не проходит по противопожарным нормам. Если балкон обшит именно сайдингом, владельца квартиры могут оштрафовать дополнительно.

Самые крупные штрафы за несанкционированное остекление грозят юридическим лицам, сумма административного наказания — до 50 тысяч рублей.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

1. Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

1. Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Что изменилось в законе

1 марта 2022 года истекает срок действия Постановления правительства №25 от 21 января 2006 года, которое и регулировало порядок остекления балконов, а также ответственность за самовольные действия. В этом документе уже была предусмотрена ответственность за переустройство и перепланировку жилых помещений: остекление балконов подпадает под эти определения.

Существенное отличие нового закона от предыдущей редакции заключается в том, что штрафы за остекление балкона с 1 марта будут касаться не только физических, но и юридических лиц, которые являются собственниками помещений в жилых домах.

Кому грозит штраф

Однако не все так просто. Закон о штрафах за остекление балкона, конечно, не имеет обратной силы, и тем, кто успел остеклить свой балкон до того, как нормативные акты вступили в силу, не стоит опасаться исков при наличии подтверждающих документов. Однако полезно будет знать, кому все же грозит штраф:

• Тем, кто провел остекление в доме, который считается ветхим: в этом случае запрещена избыточная нагрузка на конструкцию, и вы можете получить штраф даже в том случае, если остеклили балкон раньше, чем был принят закон;
• Если остекление балкона нарушает правила противопожарной безопасности, речь также может идти о штрафе. Так, например, нельзя остеклять балкон, который является выходом на пожарную лестницу;
• Остекление зданий, которые несут историческую или архитектурную ценность, также может привести к назначению штрафа, если будет доказано, что оно нарушает их внешний вид;
• Тем, кто провел остекление, не получив разрешения на перепланировку: остекление входит в понятие перепланировки и всегда требует соответствующих согласований.

Ответственность теперь наступает как для физических, так и для юридических лиц.

Минстрой отдал регионам полномочия по штрафам за остекление балконов

Резонансный приказ Минстроя о новых правилах пользования жильем не вводит прямого требования о демонтаже застекленных балконов, выяснила «Газета.Ru». Убирать рамы с балкона не заставят даже если остекление не было предусмотрено проектом многоквартирного дома. Но регионы и муниципалитеты имеют право вводить собственные правила балконного переустройства — а также наказание за их несоблюдение, добавляют юристы.

С чего все началось

Российские СМИ 6 декабря сообщили, что новый приказ Минстроя 14.05.2021 №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями», вступающий в силу с 1 марта следующего года, может угрожать штрафами всем тем, кто без официального разрешения застеклил свой балкон или же произвел на нем перепланировку. Эксперты изданий сообщали о штрафах в 5 тыс. руб.

за то, что балкон не соответствует техпаспорту жилого помещения и застеклен.

Позже в понедельник Минстрой представил свою позицию о правилах остекления балконов и лоджий в жилых домах. В ответ на запрос «Газеты.Ru» в ведомстве пояснили, что правила пользования жилыми помещениями, которые вступят в силу в следующем году, «не вводят новых требований для граждан-собственников жилья». А главное требование действующих с 2006 года правил — содержать свое жилое помещение «в надлежащем состоянии», напоминает министерство.

Но есть отличие нового приказа Минстроя от действующего документа — требование содержать жилое помещение в надлежащем виде предъявляются не только к физическим лицам, но и к юридическим. Имеются в виду юрлица-собственники помещений.

Как поясняет Минстрой, граждане вправе заменять окна и двери балконов. Можно также утеплять стены «разрешенными материалами», а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление».

Разъяснения министерства не только не внесли ясности, но и добавили вопросов. «Газета.Ru» изучила вступающий в силу в марте приказ, нашла несоответствия с версиями СМИ, а опрошенные юристы указали на некоторые детали документа, которые все-таки могут насторожить собственников жилья.

В регионах уже давно борются с остеклением

Из разъяснения Минстроя следует, что внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться правовыми актами регионов и муниципалитетов.

«Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях»,— пояснили в министерстве.

СМИ ошибочно сообщали россиянам, что всем, кто застеклил свои балконы и лоджии, предложат провести демонтаж остекления. Попросту говоря, убрать остекление, если таковое изначально не было предусмотрено проектом строительства многоквартирного дома.

В то же время, в регионах уже есть случаи, когда от жителей требовали «расстеклить» балконы. Например, в прошлом году в Санкт-Петербурге управляющие компании массово направляли жильцам предписания о демонтаже остекления. Либо согласовать изменение конструкции своего балкона в кратчайшие сроки.

После резонанса в СМИ и соцсетях проблему решили — законодательное собрание Санкт-Петербурга ввело десятилетний мораторий на демонтаж остекления.

Петербуржцам дали срок привести фасады зданий в соответствие с проектной документацией не позднее 1 января 2030 года.

В свою очередь в Волгограде власти не стали вводить мораторий, когда решили обновить (расширить и озеленить) улицу Мира. Концепцией обновления этой улицы предусмотрено приведение фасадов «к единообразию».

«Эксперты настаивают на необходимости очистить фасады от блоков сплит-систем и демонтировать остекление балконов, не предусмотренное сталинским ампиром», — сообщали волгоградские СМИ со ссылкой на мэрию.

Жителям города объясняли, что планируемый демонтаж остекления будет проводиться «в интересах самих жителей, поскольку такое преображение повысит визуальную привлекательность зданий и стоимость квартир».

Что напутали СМИ

Новый приказ Минстроя во многом дублирует Жилищный кодекс и ничего принципиально нового не вводит. Зато он породил массу путаных комментариев и трактовок. Так, по версии ряда СМИ, если собственник въехал во «вторичку», где остекление лоджий и балконов не предусмотрено, то с 1 марта 2022 года ему надо будет брать разрешение на такой ремонт.

Такого нет в обновленных правилах пользования жилыми помещениями.

Или, например, СМИ приводят «экспертное мнение» о том, что за установку козырька над балконом или демонтаж части стены (то есть перепланировку), владелец квартиры «по новым правилам» получит штраф в 5 тыс. руб.

Самовольная перепланировка действительно наказываются штрафами от 2000 до 2500 рублей, но это предусмотрено не правилами Минстроя, а Кодексом об административных правонарушениях.

Еще один резонансный момент, мелькающий в публикациях. В нем указывается, что смену облика балкона или установка остекления будут входить в технический паспорт — «как один из элементов оформления фасада». И для этого якобы придется получить разрешение.

Однако в правилах Минстроя нет ни слова про техпаспорт. Технический паспорт жилого помещения и паспорт фасада являются разными документами. И надлежащее техническое содержание жилого помещения вовсе не означает полное соответствие техническому паспорту. Хотя в некоторых регионах надзорные органы и отстаивают подобную точку зрения.

Старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Ольга Саутина считает, что новый приказ Минстроя не приведет к массовому демонтажу остекления балконов и лоджий. «Указанный акт не содержит требований к порядку остекления. А принудительный демонтаж возможен только в том случае, если при осуществлении работ были нарушены обязательные для применения нормы и требования.

Полагаю, в большинстве случаев такие требования не нарушались, так как обычное остекление не является перепланировкой или переоборудованием, соответственно, могло проходить без оформления разрешительной документации», — поясняет Саутина.

Юрист компании Stream Legal Мария Понаморева отмечает, что приказ Минстроя не содержит прямого запрета на остекление балконов и лоджий, «но содержит обширную формулировку относительно того, что собственник или наниматель жилого помещения обязан содержать его в надлежащем состоянии».