Здесь мы делимся и предоставляем информацию о ситуации с торгами по банкротству.
Также здесь представлен пошаговый план участия в торгах по банкротству.
В настоящее время в интернете ходит много информации и слухов, поэтому мы решили внести ясность в этот вопрос.
Одни говорят, что аукционы по банкротству мертвы, другие — что можно купить машину или квартиру в два-три раза ниже рынка.
И когда заинтересованные лица пытаются разобраться в этой сфере, то обращаются за ответами в интернет. Встречайте, что непонятно, кому верить, где настоящая правда и как ее контролировать.
Во-первых, участники должны понимать, что
Я отношусь к третьему списку. Я обнаружил, что чувствую себя более комфортно, когда не вношу депозит и не участвую в сделке.
Каждый из этих списков по-своему хорош. При выборе пути агента также рекомендуется выстраивать и поддерживать отношения с инвесторами.
В определенных разделах инвесторам тесно говорить о том, что именно в Москве, именно в Подмосковье, именно на улице находится торговая коммерческая недвижимость для торговых сетей, потому что есть инвесторы.
Также тем, кому не так важно, что покупать и перепродавать, главное, чтобы это были денежные средства по отношению к рынку.
Для лотов, выставленных на аукцион:
Открытый аукцион — при проверке ценностей, которые могут предложить больше.
Если торги не состоялись, он выставляется на публичные торги, где цена снижается.
Первоначальная стоимость, а также цена на аукционе не всегда равны рыночной стоимости. В некоторых случаях она может быть выше рыночной или наоборот, что определяется кредитором и продается быстрее.
Это также могут быть аукционные ямы. Изначально лот выставляется по цене значительно ниже рыночной, и участники могут это видеть.
Говорю это на личном примере: ко мне обратился инвестор с желанием купить коммерческое помещение на первом этаже жилого дома в Туле.
Цена примерно в два раза выше рыночной. Аукцион был организован на сайте центра дистанционных предложений, и количество участников было неизвестно.
В итоге набралось 15 участников, из которых 15 были твердо настроены на покупку. Это с самого начала стало превышать другие расходы. В результате цена оказалась намного выше рыночной. Что это: азарт, начавшийся выигрыш, непонятно.
Далее — публичная яма, где цена является предложением о снижении. Потом вы ждете, когда она упадет еще ниже, и уже в уме подсчитываете, сколько вы сэкономите и выиграете.
И, наконец, его купят в последний день и в один из временных периодов.
Точную информацию о снижении цен предоставить невозможно. Из акта это выглядит следующим образом:
В России много объектов недвижимости, поэтому вы делаете акцент на них и не разбрасываетесь ими.
Конечно, можно выбрать локацию, но покупать в городе или области.
Что нужно для участия в аукционе?
Найти подходящий лот (Тбанкрот, Торги России, Пробанкрот) и другие обогатительные фабрики
Заработайте 200 000 рублей за один день. Что вы думаете? Мне нравится. Если я получу столько денег, то поеду куда-нибудь в отпуск на несколько недель. Или я могу продолжить и стать миллионером через год. О чем мы говорим? Об аукционах недвижимости банкротов. Обычно они продаются со скидкой, а затем быстро перепродаются по более высокой цене. В последнее время такие объявления стали очень популярны в Интернете. Мы решили разобраться в этом и выяснили, что это очень популярный способ продажи недвижимости. Так что купите что-нибудь подешевле.
Можно ли заработать, покупая имущество банкротов
Раньше я не сидел в офисе целыми днями, — рассказывает Олег, бывший инженер. — Это было очень удобно для меня. Но потом я женился, у меня родилась дочь. Я стал искать способ зарабатывать деньги и быть с семьей. На помощь мне пришла торговля. За два года я купил более 15 участков.
Олег — добрый человек. Он не стремится разбогатеть сам. Он хочет сделать счастливыми других. Я открыл академию трейдинга. Что вы думаете? Карьера Олега (я получил от него письмо по почте) вдохновила меня записаться на предварительный онлайн-курс. Мне рассказали много интересного, и я очень доволен курсом.
Есть лодка. Раньше ее водил бизнесмен. Потом бизнесмен обанкротился. Тогда лодку выставили на аукцион. Так считали наши «ученые». А цена во много раз ниже рыночной. В начале аукциона цена составляла 2,6 миллиона рублей, а в конце — всего 630 000 рублей. И заметьте. Уже на следующий день он продал лодку за 1,5 миллиона долларов США. Прибыль составила почти 1 миллион, чистая прибыль — 150 %. Уоррен Баффет отдыхает.
Выпускники академии на видео выглядят как рыбаки, говорящие «я поймал большую рыбу». На аукционе также были куплены участок земли со старым складом (продан почти за 1 млн рублей) и квартира (276 000 рублей, продана за 1,2 млн рублей). Другие истории успеха.
Аудитория и зрители по ту сторону экрана исчислялись десятками. Все они преследовали одну и ту же цель. Заработать деньги. Еще лучше, больше и быстрее, не вставая с дивана или лежа в кровати. Все предложения делаются в электронном виде.
Кстати, профессора Академии не стали отвечать на конкретные вопросы. Зато пригласили на обучение. Курсы стоят от 30 000 до 130 000 рублей. Но я не пошла. И, в конце концов, правильно сделал.
Откуда берутся лоты? Все просто. Они получают их от частных лиц и компаний, которые не смогли погасить свои долги, например, перед банками.
— Ни один банк не заинтересован в приобретении и продаже имущества заемщика. Банкам важно вернуть свои деньги. Поэтому, если клиент просрочил платеж, его вызывают в банк, чтобы обсудить этот вопрос. Там выясняют, почему он не платит и сможет ли платить в будущем. Если станет ясно, что заемщик не будет этого делать, может быть принято решение о выставлении залогового имущества на аукцион», — говорит Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group.
Раньше, когда я слышала слово «аукционист» (для тех, кто не знает, это человек, который руководит аукционом), я представляла себе красивого пожилого мужчину. Он говорил о земельных участках хорошо поставленным голосом, объявлял стартовую цену и все время крутил в руках деревянный молоток…
Время не ждет. Сегодня все сделки совершаются в электронном виде. В России существуют десятки торговых онлайн-площадок для работы с имуществом банкротов (см. «Полезные ссылки»). Аукционы проводятся в режиме онлайн. Вам не обязательно быть прилично одетым. Вы можете совершить обмен как в пижаме, так и без нее. Только богатство здесь настоящее. Если, конечно, вас не обманут и не заставят отдать его им.
— Принять участие в аукционах может любой желающий. Каждый день проходит от 200 до 300 аукционов по продаже банкротств. Самое сложное — найти то, что нужно», — говорит Дмитрий Рожественский, директор Bankrot.pro.
Почему недвижимость на аукционе стоит так дешево? Здесь все просто. Самое главное для банков — вернуть свои деньги. И чем ниже цена, тем быстрее они ее купят. Останется ли что-то заемщику после продажи — для кредитора не особая проблема.
Станислав Клименов, президент Союза арбитражных управляющих России, объясняет: «Найти инвесторов на дорогие комплектующие становится все сложнее, но цены постепенно снижаются, и все рушится».
Успешная работа аукциона — получить лучшую цену за лот. Не жадничайте. В этом случае вы выиграете. Но как узнать, какую стоимость установить? Один из вариантов — проверить, как оценивают имущество эксперты. Однако здесь есть свои нюансы.
— У разных оценщиков могут быть совершенно разные мнения. Имеет смысл следить за рыночными ценами. На аукционах нужно покупать то, в чем вы разбираетесь. Так вы сможете правильно оценить имущество. В противном случае риски будут выше, считает Иван Руйков, генеральный директор антикризисной группы В+.
Но если вы не рассчитаете цену, ничего страшного не произойдет. Самый большой риск, которому вы подвергаетесь, — не выиграть аукцион. Это прискорбно, но не смертельно. Победа на аукционе может быть гораздо хуже.
— Существует множество ситуаций, которые могут привести к обману. Например, могут возникнуть проблемы с документацией на продаваемое имущество. Иван Руйков предупреждает: «Несмотря на то что аукционы — это как по мановению волшебной палочки, нужно очень внимательно анализировать лоты».
Не все так просто на аукционе. Эксперты советуют изучить все документы и увидеть объект вживую. Ленивые люди платят дважды.
— Если вы нашли экскаватор на аукционе, цена подходящая. Но когда вы приедете на место хранения, то можете не найти контейнер или обнаружить другие дефекты, — говорит Дмитрий Рогожественский.
Даже без ковша это настоящий экскаватор. И, возможно, вам удастся купить воздух. На рынке действует множество мошенников.
— Есть организаторы аукционов, которые размещают объявления о продаже роскошных автомобилей за несколько центов. При этом требуется первоначальный взнос. Это означает, что вы можете купить машину, заплатив 100 000-200 000 рублей. И тут выясняется, что аукцион не состоится. Иван Руйков продолжает угрожать: «Есть только мошенники, которые выдают себя за организаторов аукциона, собирают предоплату и исчезают».
Но кто не рискует в том или ином случае? И что хорошего в риске? Наш герой Олег раскрыл «секрет» высоких прибылей.
— Все хотят купить самые ликвидные лоты. Но цены на них редко падают. Мы находим бракованные. Покупаем их и сразу продаем», — говорит он.
Видимо, за ошеломляющую цену в десятки тысяч рублей Олегу продают это сакральное знание — как избавиться от проблемной партии за один день. Впрочем, сам я эти «чудодейственные» методики не пробовал. Один мой знакомый банкир лопнул от смеха, когда я рассказал ему о выгодных сделках «ученых».
— Обычно там продается очень особенная недвижимость, и купить ее может только тот, кто действительно в ней разбирается. Иначе вы потеряете деньги», — сказал он на условиях анонимности. Кроме того, мы продаем недвижимость со скидкой. Но публика не может получить прибыль». Все подходящие квартиры сразу же распределяются между жильцами».
Аукцион продолжается следующим образом.
✔ Чтобы принять участие в аукционе, вам нужно зарегистрироваться на сайте выбранной вами торговой площадки. Это просто и бесплатно. После этого вы получите информацию о своей партии.
✔ Пройти сертификацию. Вам понадобится скан паспорта, идентификационный номер налогоплательщика и заполненная анкета (которую можно скачать на сайте торговой площадки). После подтверждения аккредитации вы можете перейти к основному разделу.
Необходимо получить электоронную электронную цифровую подпись (ЭЦП). Стоимость составляет 5 000-10 000 рублей. Действительна в течение одного года.
ОПЛАТА ДЕПОЗИТОВ Депозит. Обычно сумма предоплаты составляет 10 % от стоимости партии. Если мы выиграли аукцион, но изменили свое мнение о рынке партии, задаток не вносится.
ВСТУПИЛИ Когда мы видим нужный нам лот, мы пишем заявку на аукцион. После одобрения мы выставляем цену на лот и ждем один час. В начале аукциона мы садимся за компьютер. Как объясняют, для новичков лучше всего участвовать в аукционе. Там вы увидите цены на лоты, выставленные другими участниками, и сможете поторговаться.
В случае победы дальнейшие переговоры ведутся с продавцом. Сама торговая площадка не несет ответственности за исход дела.
Я оставил место главного инженера в проектном институте. Я был измотан и понимал, что нужно что-то менять. Я решил попробовать зарабатывать на аукционах. Нашел нежилое помещение площадью 200 кв. м в Асбесте, в 60 км от Екатеринбурга. Отправил задаток. В то время были свои правила. Кто первый подал предложение, тот и выиграл. Согласно протоколу, я первым подал предложение, поэтому выигрыш оказался у меня в кармане. Я позвонил в синдикат по делам о несостоятельности (этот специалист занимается делами о несостоятельности, см. -Финтолк). Я вас не отдавал. Ваши деньги ко мне не попали. Я пошел в банк, чтобы все уладить, и узнал, что синдикат по делам о несостоятельности вернул деньги на счет.
Первый опыт в торгах — первый провал
Как выяснилось позже, директор местного органа власти как частное лицо предоставил заем своему бизнесу. Организация не платила, и руководитель подал заявление о банкротстве. Суд не увидел в этом ничего странного. Руководитель нанял банкрота и уговорил ее купить фактически нерезидентное здание, принадлежащее бизнесу. И тут в дело вмешался я со своим заявлением. В итоге меня обанкротили, не дали подать заявку и вернули деньги.
Я подал апелляцию, справедливости не было, но по закону я был прав. Этот случай меня просто разозлил. Я полгода ждал денег, а на самом деле это были просто расходы.
Мы договорились, что бывший управляющий фабрикой будет выступать в качестве посредника для Высшей комиссии. Он знал всех крупных бизнесменов в городе и умел договариваться о контрактах. В итоге здание было куплено местным бизнесменом за 500 000 рублей.
Лица, задолженность которых превышает 500 000 рублей и которые не могут расплатиться более трех месяцев, имеют право объявить о банкротстве. Для юридических лиц сумма долга составляет от 300 000 рублей. Назначается внешний управляющий, который в течение шести месяцев заключает соглашение с кредиторами. Если это не удается, процедуру банкротства проводит конкурсный управляющий (назначается судом или выбирается кредиторами).
Как сейчас проходят торги по банкротству
Конкурсный управляющий выясняет, в чем заключается неплатежеспособность, и совместно с кредиторами принимает решение о способе продажи.
Первоначальные торги. Они проходят в форме аукциона, где стартовая цена «поднимается», определяясь по итогам партии. Размер шага заранее определен условиями аукциона. Если в ходе аукциона заявка не подана, она признается недействительной. И так происходит в большинстве случаев.
Организатор аукциона составляет протокол об определении победителя. Этот документ отправляется в «Синдикат банкротства», который заключает договор с победителем. Задатки учитываются в общей стоимости контракта, и в течение 30 дней банкротство ожидает их полного погашения. После оплаты контракта победитель может вступить во владение имуществом.
Участник торгов вносит задаток, но не выигрывает сумму в течение пяти рабочих дней.
Покупатель нашелся быстро и приобрел квартиру за 1,35 млн рублей. Прибыль составила 625 000 рублей.
Александр Бурдуков, преподаватель физкультуры, купил на торгах по банкротству УАЗ 31514 за 104 000 рублей и продал его за 135 000 рублей, прибыль — 30 000 рублей.
Многие люди считают, что заявка на банкротство — это уже решенный вопрос. Это абсолютная чушь. Если вы покупаете участок на свои деньги, а потом перепродаете его, то на получение денег от продажи уйдет три месяца. Это значит, что в течение этого срока вы не будете участвовать в аукционе.
Если у вас есть бюджет в 50 000 рублей, вы должны понимать, что эти деньги есть у всех. Следовательно, конкуренция возрастает. Нужно активнее участвовать в аукционе. Найти 1 миллион человек в принципе не проблема. Но найти 3-5 миллионов, не говоря уже о 30 000 миллионах, могут единицы. Поэтому, как правило, на дорогие объекты цены растут сильнее, потому что меньше конкуренции.
Однажды я собрал команду соинвесторов для покупки восьми квартир в УФА за 15 млн рублей. Я показал им, какие объекты есть в наличии, и рассказал, кто чем рискует. То, что мы ожидали, произошло в 85 % случаев.
Один из объектов, который он купил на UFA, — качественная двухуровневая квартира с евроремонтом на первом этаже. Однако арендаторы оказались неадекватными. В своих проблемах он винил всех, кроме себя. Мы долго беседовали и предлагали помощь. В итоге он пообещал предоставить ключ в течение трех дней. В это время он перестал отвечать на звонки. Когда мы приехали домой, то посмотрели на окна, но в квартире ничего не было: навесная крыша, ламинат, плитка, розетки, выключатели и т. д. — все было на месте. Ни полиция, ни суд не помогли. Вместо квартиры с Евроремонтом, они забрали квартиру на финише и не выиграли около 1,5 млн. рублей.
Какие риски в торгах по банкротству
Поэтому необходимо пообщаться с квартирами, которые выставляются на аукцион, чтобы понять, достаточно ли их. Некоторые люди считают, что если они укрепились в квартире, то она останется за ними. Также всегда нужно проверять, кому изначально досталась квартира (куплена или приватизирована), кто в ней прописан и проживает. Если не проверить участок перед подачей предложения, объект может оказаться в ненадлежащем состоянии и его будет сложно продать.
В России существуют десятки электронных торговых площадок, которые занимаются банкротством.