Эскроу счет: что делать при банкротстве банка?

Статья 201. 12-2 (ред. от 27.06.2019) применяется к банкротству подрядчика, даже если производство по делу было начато до 27.06.2019, даже если расчет с кредиторами не начался до этой даты в три оборота.

Статья 201.12-2. Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства для расчетов на основании договора участия в долевом строительстве.

(Введена Федеральным законом от 01. 07. 2018 N 175-ФЗ)

1. если участник долевого строительства уплачивает цену договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на счет участника долевого строительства в виде квартиры и (или) на открытый в соответствии с законом счет (или) иного имущества, требование участника долевого строительства, предусмотренное статьей 201.4 настоящего Федерального закона Не отказался в одностороннем порядке от договора участия в долевом строительстве на момент предъявления требования в порядке, предусмотренном П в.

(в ред. 25. 12. 2018N 478-ФЗ Федерального закона)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. участник долевого строительства вправе в любое время отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. Расторжение договоров участия в общем строительстве, предъявление претензий по обремененным счетам в порядке, предусмотренном статьей 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и расторжение договоров об обремененных счетах и ином имуществе и ином имуществе в связи с внесением изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. иного имущества являются основаниями для исключения требований участников долевого строительства путем регистрации их требований. Участники долевого строительства.

(в ред. 25. 12. 2018N 478-ФЗ Федерального закона)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. в течение четырех месяцев с момента истечения срока для предъявления требований участниками строительства, предусмотренного разделом 201.4 настоящего КРФ, арбитражный управляющий организует и проводит собрание участников. Если подрядчик финансирует строительство конкретного объекта исключительно через целевой счет участников долевого строительства, вопрос выносится на указанный целевой счет.

(Федеральный закон от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ, ред.)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) путем подачи в арбитражный суд заявления, предусмотренного § 201.11 настоящего Федерального закона,

2) путем назначения другого производителя в качестве покупателя для урегулирования обязательств производителя перед участниками коммунального строительства в соответствии с § 201. 15-1 настоящего Федерального закона (если возможно назначить такое лицо)

4. требования участников коммунального строительства, денежные средства по которым были депонированы на эскроу-счете в порядке, установленном § 201.10 настоящего Федерального закона для урегулирования в соответствии с договором участия в коммунальном строительстве, не оплачены; и

5. решение собрания участников долевого строительства должно быть принято в соответствии с § 201.12-1(5) настоящего Федерального закона

6. при передаче жилого дома, парковочного места или нежилого здания участнику совместного строительства в порядке, предусмотренном статьей 201.11 настоящего Федерального закона, погашение требований участника совместного строительства осуществляется в соответствии с условиями, установленными в п.п. 4 и 6 §§ 201.11(3), 201.11(3) настоящего Федерального закона.

(в ред. 25. 12. 2018N 478-ФЗ Федерального закона)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. о передаче имущества производителя после передачи дома, паркинга и нежилых помещений участникам долевого строительства, а также об обязательствах производителя перед участниками долевого строительства, требования которых включают в себя требование о том, что В соответствии со статьей 2015-1 настоящего Федерального закона строительные требования участников строительства, суммы, внесенные указанными участниками для осуществления расчетов по договорам о государственном строительстве, внесенные указанными участниками, перечисляются на счет бухгалтерии. Открыты для кредитования кредитным организациям.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. требования кредиторов, указанных в пункте 7 настоящей статьи, удовлетворяются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона или путем отнесения на счет банка денежных средств в размере, указанном в отнесении на счет банка. банкрота, денежных средств с другого счета должника и выплаты кредитору или кредиторам по счету, указанному этим кредитором.

(Федеральный закон от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ, ред.)

(см. текст в предыдущей редакции)

Денежные средства, оставшиеся на отдельном счете должника после удовлетворения требования кредитора, предусмотренного абзацем первым настоящего пункта, используются в соответствии с правилами статьи 2014 настоящего Федерального закона.

9. в случае передачи имущества и обязательств подрядчика в соответствии с § 201. 15-1, требование эмитента, возникающее в соответствии с пунктом 4 § 2015-1 настоящего Федерального закона, будет использоваться в порядке, установленном пунктами 6 и 7 настоящей статьи.

(в ред. 25. 12. 2018N 478-ФЗ Федерального закона)

(см. текст в предыдущей редакции)

Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир

10 000 000 000 или несколько? Кажется, что много. Государство позаботилось об участниках долевого строительства, которые платят со своих банковских счетов — эти средства застрахованы. Однако при чтении деталей выясняется, что забота была несколько ограниченной.

Так, если на основании лицензии на осуществление деятельности банка, финансируемого пайщиками траста, будет приобретена квартира в строящемся доме, организация по страхованию вкладов (ОВС) возместит 100 % вложений. Однако выплата направляется не напрямую пайщику, а на расчетный счет в другом банке, но не более 1 000 000 000 рублей. На первый взгляд, сумма достаточная. По данным Росреестра, средняя стоимость помещения, приобретаемого физическим лицом по российскому договору долевого участия (ДДУ), составляет 2,5 млн рублей. Хотя закон допускает возмещение убытков в рамках многих ДДУ, сумма компенсации не может превышать 10 млн рублей. Таким образом, среднестатистический российский дольщик может приобрести до четырех квартир по цене 2,5 млн рублей и получить компенсацию от АСВ, если счет находится в банке.

Однако на рынке жилья в крупных городах ситуация совсем иная. Если не внести поправки в соответствующие положения о страховании, то в случае банкротства банка дольщики столичных проектов могут потерять значительную сумму денег.

По нашим данным, более 40% трейдеров в Москве в 2018 г. превысили 10 000 млн руб. Средняя стоимость страховки строящегося дома в бизнес-категории в прошлом году составила 14,8 млн фрикций, в премиальной — 45 млн фрикций, в элитной секции — 125 млн фрикций.

Сумма страхового покрытия, предлагаемая законодателями, фактически лишает высокобюджетных покупателей права на защиту своих инвестиций. С одной стороны, это кажется странным. Ведь в абсолютном выражении именно дольщики несут самый значительный ущерб, и примеры элитных жилых домов в Москве есть. С другой стороны, вряд ли морально компенсировать потери очень богатых людей в небогатых странах за счет бюджетных средств. Очевидно, именно этой логикой руководствовались авторы поправки.

Средняя сделка только в комфортной категории — 8 млн рублей. — Она может вписаться в стандарты государственного страхования. По статистике, в категории «бизнес» средний покупатель может потерять около 5 млн рублей, если банк, имеющий лицензию на проведение платежей, задержит платежный счет. Это означает, что если дольщик покупает, например, квартиру стоимостью 15 млн рублей, а банк обанкротился, то АСВ перечислит на новый счет только 10 млн рублей. Дольщику приходится доплачивать недостающее (фактически 5 млн рублей), либо контрагент сообщает о заключении с ним договора долевого участия. Аналогичная проблема возникает, когда клиент покупает даже две квартиры у разных производителей, но счета эскроу открыты в одном банке. Кроме того, оба счета должны компенсировать 10 миллионов аналогов, но не более.

Также важно отметить, что проблема может коснуться не только покупателей дорогой недвижимости. Согласно расчетам, в июле 2019 года средняя стоимость спальной квартиры в новостройке московской категории Comforti уже превысит 1 000 миллионов рублей (10,1 миллиона, если быть точным). А средняя трехкомнатная квартира уже стоит 13,4 миллиона рублей. Иными словами, под угрозой находится и значительная часть дольщиков массового сектора.

Очевидно, что еще один аспект, который не учли депутаты при разработке правил страхования, — это повышение цен. В прошлом году в Москве средняя стоимость большого количества новостроек выросла на 8%. В целом по стране этот показатель увеличился на 5-10% в зависимости от региона. Это означает, что рано или поздно правила страхования на 10 миллионов рублей устареют и не будут соответствовать реальной ситуации на рынке жилья в период строительства.

Поэтому закон необходимо модернизировать. На мой взгляд, нужны более гибкие формулировки, которые смогут адекватно защитить дольщиков. Например, в законе можно предусмотреть, что возмещение производится по стоимости квартиры или путем умножения площади квартиры максимум на 150 или 200 % от средней стоимости одного квадратного метра в регионе. В этом случае учитываются как региональные различия в стоимости новостроек, так и различия в ценах в основных отраслях. Кроме того, правило не устаревает при изменении средней стоимости. Кроме того, если счет открыт в одном и том же банке, он должен предоставлять возможность компенсации за многие приобретенные товары.

Эскроу-счет – простыми словами

В последние годы на рынке недвижимости все большую популярность приобретают эскроу-счета. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и способствует дальнейшему обеспечению безопасности сделок во вторичных поселках.

Что такое эскроу счет, для чего его используют?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который депонируются средства дольщиков до завершения строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут воспользоваться ими до сдачи дома или расторжения договора с CDA. Все строительные работы ведутся за счет собственных средств застройщика или кредитных средств, полученных от банка. Если по каким-либо причинам строительство квартир не будет завершено в срок (например, банкротство застройщика), дольщики могут взыскать всю сумму, а также дополнительные штрафы (подробнее о том, как можно взыскать штрафы, читайте в нашем пояснении «Как взыскать штрафы по ДДУ?». подробнее о том, как взыскать штрафы в соответствии с CDA.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

Одновременно с подготовкой проектной документации подрядчик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства квартиры до начала эксплуатации. В этом банке участники совместного строительства откроют счет эскроу.

Как открыть счет эскроу?

На первый взгляд, эскроу-счет может показаться сложным. На самом деле, после того как покупатель выбрал подходящее жилье из строящихся, весь процесс включает в себя несколько этапов.

Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?

Для открытия счета вам понадобятся паспорт и оригинал договора долевого участия в строительстве. Для получения ипотечного кредита банки могут потребовать дополнительные документы, например, справку о доходах. За точным списком обращайтесь непосредственно в банк.

Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?

После того как дольщик заключил договор с подрядчиком и открыл расчетный счет, он может приступить к оформлению ипотечного кредита. Если заявка на ипотеку одобрена, банк после оформления всей документации перечисляет средства на приходный счет. Средства замораживаются до окончания строительства или до наступления обстоятельств, связанных с неплатежеспособностью строительной компании или невыполнением условий договора.

Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик вносит ежемесячные платежи по ипотеке.

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?

Деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику до момента сдачи квартиры. После получения банком документа, подтверждающего выполнение условий соглашения CDA (акт приема-передачи или выписка из реестра единого государственного реестра), средства перечисляются в распоряжение производителя.

Чем эскроу отличается от аккредитива?

Счет эскроу заменяет счет имущественного кредита. В обоих случаях деньги перечисляются только после выполнения продавцом и покупателем определенных условий. Например, переоформления права собственности на квартиру или подписания акта приема-передачи.

Основания для открытия счета. Счет открывается на основании трехстороннего национального договора между банком, покупателем и продавцом (чаще подрядчиком), в котором четко прописаны условия перевода средств. Кредитный счет открывается по желанию плательщика, в котором оговариваются условия завершения сделки.

Страхование счета. Деньги, размещенные на счете «Ласточка», гарантируются организацией по страхованию вкладов. В случае банкротства кредита средства компенсируются в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время счет не подпадает под действие системы страхования вкладов.

Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?

В этом случае существует несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора и возврата денежных средств.

Если строительство многоквартирного дома завершает другой подрядчик, а участник долевого строительства решает согласиться на это, деньги остаются на счете сообщения до сдачи встроенного жилья.

Что произойдет, если обанкротится банк

Средства, размещенные на посыльном счете, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации убытки пайщика (но не более 10 млн рублей) возмещаются организацией по страхованию вкладов. Например, если с расчетного счета была приобретена квартира стоимостью 11 млн рублей, то возместить можно только 10 млн рублей.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?

Обязательные счета чаще всего используются при покупке квартиры в новостройке, но также применяются в сделках с вторичным жильем. Они заменяют кредитные счета и банковские ячейки и позволяют сторонам гарантировать выполнение всех условий договора купли-продажи.

При использовании бухгалтерского счета соответствующий срок указывается в договоре между продавцом и покупателем, а затем совместно направляется в банк. Покупатель переводит деньги на счет, который ведется до тех пор, пока продавец не предоставит документы, подтверждающие переход права собственности (выписку из единого государственного реестра).

Плюсы и минусы счета эскроу

Трастовый счет обеспечивает безопасность рынка жилья для строящегося дома и, по сути, исключает возможность потери денег. В случае наступления последствий дольщик получает полную собственность или возврат вложенных средств.

Неоспоримым преимуществом, если вы планируете приобрести вторичное жилье, является тот факт, что обслуживание эскроу-счета зачастую обходится дешевле, чем вход. Часто, когда вы получаете ипотечный кредит на дом, счет эскроу предоставляется бесплатно.

Кроме того, счета эскроу не могут быть арестованы за неуплаченные штрафы, налоги или питание.

Однако на рынке жилья есть и недостатки использования счетов эскроу. Если квартира куплена с помощью ипотеки, а подрядчик не завершает строительство, то проценты, выплаченные банку, невозможно вернуть. Кроме того, если вы покупаете квартиру стоимостью более 10 млн рублей, вы рискуете не покрыть все расходы на жилье.

Дольщики и банки: управляющий застройщиков рассказал о своей работе

Стать управляющим недвижимостью для производителя недвижимости — это больше, чем просто управляющий недвижимостью. Здесь есть особые задачи. Например, вы не только в кратчайшие сроки удовлетворяете требования пострадавших дольщиков, но и налаживаете взаимодействие с региональными властями, которые не допускают банкротства подрядчика. Об этом рассказал Павел Новиков, управляющий семью риэлторскими компаниями, в которых на сегодняшний день насчитывается более 8 000 дольщиков. Он поделился своим мнением о том, как счета изменят рынок жилья, и о том, что менеджеров ждут разъяснения из судебной практики.

О том, кому выгодно банкротство.

В настоящее время процедуры банкротства, безусловно, не являются благоприятными для должников. В 2001 году, когда я начинал свою деятельность в качестве банкрота, большинство процедур было направлено на устранение обязательств кредиторов. Однако с тех пор законодательство существенно изменилось. Законодательство, принятое в 2002 году, кардинально отличается от закона в его нынешней редакции. Кроме того, серьезное влияние на правовое регулирование оказали судебная практика, изменения, общие решения и информационные бюллетени. Одно из главных нововведений — субсидиарная ответственность. Если раньше дела о привлечении к ответственности были единичными, то теперь маятник качнулся в противоположную сторону. Суды стали чаще обращаться в суд, но не всегда обоснованно. Со временем, я думаю, мы найдем золотой перекресток в этом вопросе.

Ситуация с банкротством подрядчиков

Ситуация с банкротством производителей недвижимости гораздо сложнее. Закон о банкротстве, действовавший до 2018 года, не обеспечивал должной защиты интересов акционеров. Соответствующие положения закона позволяют использовать Фонд защиты прав граждан — механизм защиты дольщиков через их участие в государственном строительстве. Это помогает выйти из тупиковой ситуации — либо достроить дом, либо выплатить компенсацию. Требования других кредиторов удовлетворяются за счет банкротства должника, но в большинстве случаев они могут получить мало или вообще ничего. В последние годы банкротство подрядчиков постоянно реформируется. За последние три года такие изменения произошли, и изжога наблюдается даже при общих изменениях законодательства о банкротстве.

Банкротства производителей недвижимости, как правило, очень сложны. В настоящее время я управляю семью компаниями, занимающимися недвижимостью, с общим числом акционеров более 8 000 человек. Эти семь процессов занимают 100 % моего времени, но за тот же объем работы я мог бы справиться с 50-60 простыми банкротствами компаний. Кроме того, во время банкротства производителя необходимо решить множество неюридических вопросов, таких как текущее строительство и организация стройплощадки. Обычно денег не хватает, и приходится просить подрядчика о большой отсрочке. Много недобросовестных дольщиков — это социальный аспект и дополнительное управление со стороны администрации региона, и во многих процессах есть много встреч с губернатором каждый месяц.

Об обязательных целевых счетах с 2019 года

Трастовые счета — это скорее экономическая история, чем история банкротства (акционеры размещают свои платежи за жилье на трастовых счетах, а подрядчики получают деньги только после того, как дом построен). Такой способ оплаты улучшает общий климат в отрасли, но также влияет на стоимость квадратного метра. Кроме того, производителю приходится брать кредиты в банке, и эти расходы в конечном итоге перекладываются на конечного потребителя. Банк подрядчику кредитует акционера (ипотека) и держит деньги на счету в течение длительного времени. Это хороший доход с небольшим риском. В то же время перевод на счет в значительной степени очищает рынок и уменьшает количество безжалостных производителей и обманутых дольщиков.

Причины банкротства производителей недвижимости

Риски одинаковы как с эскроу-счетом, так и без него. По моему опыту, причины следующие Необъяснимые бизнес-стратегии контрагентов, преднамеренное присвоение капитала, внезапные изменения рыночных условий (скачки курсов валют, резкое падение продаж, другие причины). Высокие компенсации акционерам в случае задержки строительства — еще один риск. Особенно если дольщиков много, а время простоя велико. Это дополнительное финансовое бремя для производителя в виде штрафов и неустоек.

Банки в процессе банкротства производителей.

Банки заинтересованы в возврате средств из залога, но заложенный банку строящийся товар юридически переходит к новому подрядчику, который завершает строительство. И здесь интересы кредитора вступают в противоречие. Дело в том, что предмет передается банкротным синдикатом на основании судебного решения в отношении подрядчика, определенного региональными властями. Консенсус ломбарда, то есть банка, не требуется. Это создает риск потери залога. Это означает, что требования банка не могут быть удовлетворены. Судебная практика по данному вопросу в настоящее время формируется. Скорее всего, точку поставит Верховный суд, но когда это произойдет, пока неясно.

Что вам нравится и что не нравится в вашей работе

Быть руководителем компании-производителя недвижимости — ответственная работа. Это большой объем работы, взаимодействие с государственными органами и акционерами в сложных жизненных ситуациях. Мне нравится работать в должности, которая выходит за рамки правового поля и требует решения сложных вопросов в короткие сроки. Кроме того, при банкротстве производителя недвижимости необходимо не только учесть интересы всех кредиторов, но и обеспечить скорейшее удовлетворение требований акционеров (как наиболее пострадавших кредиторов). Это может быть непросто, поскольку законодательство реформируется, а судебная практика отсутствует. Поэтому мне приходится быть в постоянном контакте с администрацией города и Фондом «Дом.РФ» и сотрудничать с Фондом «Дом.РФ», чтобы находить незначительные выходы из сложных ситуаций и решать административные проблемы.

Мне не нравится правовая неопределенность во многих важных вопросах. Я понимаю, что это временно, так как в законодательство недавно были внесены изменения. Надеюсь, что судебная практика будет внедрять все