Дду это

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность).

Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.

Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.

На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории.

Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков.

Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.

Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк.

При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.

До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки).

То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием.

Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.

Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое долевое строительство.
• Что изменилось в законе о долевом строительстве.
• Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
• Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
• Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
• Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги.

При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля.

Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму.

При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков.

Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам.

Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Что из себя представляет ДДУ?

Договор долевого участия — это документ, заключенный между застройщиком и дольщиком, конечным результатом которого является передача недвижимости последнему при условии выплаты им оговоренной суммы. Документ служит основанием для принятия денежных средств в процессе строительства жилого дома. Он подписывается на стадии возведения объекта, а не после сдачи его в эксплуатацию, как это бывает, когда заключается договор купли-продажи.

С 2018 года в законодательство о долевом строительстве внесены изменения с целью защиты прав дольщиков. Застройщик не вправе пользоваться деньгами дольщиков в период постройки дома. Для этого он использует собственные средства, берет кредиты.

Внесенные будущими владельцами квартир деньги хранятся в банке на эскроу-счетах. Получить деньги застройщик может только после полной постройки дома и ввода его в эксплуатацию. Это защищает дольщиков от мошенников.

Договор заключается в трех экземплярах:

• один остается у застройщика;
• второй получает на руки дольщик;
• третий остается в Росреестре после регистрации.

Все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Расторгнуть договор можно тремя способами:

• обоюдное согласие;
• в одностороннем порядке.

Второй вариант может возникнуть, если застройщик:

• задерживает сдачу объекта;
• отказывается устранить недочеты;
• не выполняет прочие условия договора.

Помимо возврата денег, пайщик вправе потребовать через суд проценты за пользование средствами, штрафы.

Основанием для обращения в суд могут послужить изменение проекта без согласования с дольщиками, ненадлежащее качество работ или строительных материалов, нарушение правил безопасности для будущих жильцов, прочие причины.

Плюсы ДДУ

К неоспоримым преимуществам ДДУ относятся:

• Низкая стоимость жилья. При его приобретении не нужно переплачивать проценты банку. Так как готовое жилье приходится ждать, застройщики предлагают невысокие цены.
• Безопасность вложения средств. После введения новых правил в 2018 году дольщики застрахованы от потери внесенных денег. Ответственность за их безопасность берут на себя банки, так как средства напрямую поступают на эскроу-счета, куда застройщик не имеет доступа до сдачи дома. Он не сможет снять деньги со счета и будет использовать только собственные и заемные средства.
• Безопасность сделки. ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. То есть нельзя дважды перепродать квартиру: эта сделка не пройдет регистрацию.
• Компенсация за просрочку. Если застройщик не сдал объект в срок, либо техническое состояние дома не соответствует положениям договора, дольщики вправе потребовать выплаты компенсации. Если у строительной компании возникли форс-мажорные обстоятельства, она обязана не позднее 2-х месяцев до срока сдачи уведомить об этом дольщиков. Если застройщик не сделал этого, то выплатит неустойку в размере от 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования.
• Надежность постройки. В приеме объекта нового строительства принимают участие дольщики и представители специализированных компаний, которые оценивают технические характеристики и безопасность жилья. Если обнаружены несоответствия, то будет выдано предписание по их устранению.
• Гарантийные обязательства. Они прописываются в ДДУ. В соответствии с законодательством новые собственники смогут предъявить требования об устранении дефектов в оговоренные в договоре сроки. Если недостатки не будут вовремя устранены, дольщики вправе обратиться в суд. Даже если застройщик обанкротился, обязанности по устранению недочетов переходят к управляющей компании.

На случай банкротства компании имеется государственный фонд, куда строительные компании делают отчисления, которые идут на компенсацию дольщикам.

Минусы

Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:

• Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
• Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
• Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
• Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.

Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.

Электронная регистрация ДДУ

По новым правилам регистрация ДДУ в Росреестре стала обязательной. Но не все хотят выстаивать очереди и ждать, пока документы будут рассмотрены.

Существует возможность пройти регистрацию в электронном виде, что упростит процедуру и поможет сэкономить время.

Но сделать это можно, только имея электронную цифровую подпись, которую можно сделать в аккредитованном центре. Стоимость услуги устанавливается организацией самостоятельно и колеблется от 1,5 до 2 тысяч рублей.

Дополнительно придется заплатить госпошлину. Общая стоимость электронной регистрации обходится в 10-12 тыс. рублей.

ЭЦП оформляется на человека, который подписывает бумажный экземпляр. После подписания ДДУ в ручном варианте дополнительно ставится электронная подпись на электронной версии, документ отправляется на сайт Росреестра, где его рассматривают в течение 5-7 дней, после чего дольщик получит выписку из ЕГРН на указанную при регистрации на сайте электронную почту.

Расчет неустойки по ДДУ

Обязанность выплатить неустойку возникает у застройщика, когда он срывает сроки. Но это бывает только в том случае, если он не уведомил дольщиков в установленный законом срок, который составляет 60 календарных дней.

• по общему правилу — 1/300 ставки ЦБ;
• для граждан РФ — 1/150.

Размер ставки берется на день, в который объект сдан по факту.

Пример. Между Петровым О. А.

и компанией “Лучший строитель” был заключен ДДУ, на основании которого дом должны были сдать 01 июня 2022 года. По некоторым причинам этого не произошло, руководство компании не уведомило об этом пайщика. Стоимость будущей квартиры Петрова О.

А. — 1 500 000 рублей. Объект сдан только 01 августа 2022 года.

Петров О. А. является гражданином России.

1 500 000 x 61 день x (1/150 x 8%) = 48 800 рублей.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.

Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.

Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы — не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам.

При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д.

Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты — балкон, коридор и т.д.).

Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты — отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”).

Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о «зеркальных» последствиях изменения площади в ту или иную сторону.

Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков.

Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г.

Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие.

Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает.

Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке.

Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Понятие и сущность

Договор долевого участия в новостройке представляет собой юридический документ, в соответствии с которым дольщик передает строительной организации свои деньги на этапе строительства недвижимости. Последний, в свою очередь, должен построить на них жилой многоквартирный дом. Юридические основы, правила заключения предусмотрены Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” [1].

Что такое ДДУ в недвижимости? Отметим, что он имеет следующие особенности:

• заключается до окончания работ и ввода в эксплуатацию объекта;
• подлежит регистрации.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Покупка квартиры: как убедиться, что застройщику можно доверять

Ниже перечислены важные факторы, которые позволяют убедиться в надежности девелопера:

• наличие разрешения на строительство, проектной декларации, документации на земельный участок (соответственно, на право собственности либо аренды). Проект должен быть согласован с администрацией города (это актуально и для Москвы). По закону разрешение на новое строительство выдает орган местного самоуправления;
• девелопер обязан лично сделать предложение о внесении оплаты через эскроу-счет либо, если продает дом по старой схеме, ознакомить с ЗОСК. Он подтверждает право компании производить строительство без размещения денег на названном выше счету. [5]
• наличие аккредитации застройщика в крупных кредитных организациях России. Также информативной станет проверка инвестора конкретного проекта;
• деловая репутация компании. Для проведения ее анализа изучается перечень реализованных такой организацией проектов, длительность пребывания на рынке и пр. Информация о застройщике и объекте содержится в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения о девелопере легко найти также на сайте ФНС и в базе Арбитражного суда. Кроме того, существует единая система Наш.Дом.рф, которая содержит материалы о деятельности застройщиков.

Как составить договор ДДУ, на что обратить внимание 2021

При подписании договора долевого участия важно знать, что он должен содержать в себе следующие пункты:

• адрес объекта;
• номера земельного участка, где строится недвижимость, и квартиры;
• количество этажей;
• информация об участниках (ФИО, паспортные данные, сведения о юридическом лице – застройщике);
• планировку, наличие балкона/лоджии, общую площадь жилья, высоту потолков;
• дополнительные особенности отделки;
• полную стоимость объекта, цену за один квадратный метр;
• гарантийный срок;
• особые условия (если таковые имеются).

Подписывая договор долевого участия в строительстве, помимо вышеперечисленного: как расположен дом, кто проводит коммуникации и далее будет отвечать за обеспечение их функционирования. Данный вид сделки может быть заключен только в письменной форме.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация договора долевого участия является обязательной. Использование современных технологий делает возможным применение электронной формы. Подготавливаются текст соглашения, заявление, ЭЦП.

Последнюю выдают специализированные аккредитованные центры, перечень которых размещен на портале государственных услуг. За регистрацию уплачивается госпошлина, при использовании цифровых сервисов действует скидка 30 %. В итоге на электронную почту приходит выписка из ЕГРН.[6]

Необходимо предоставление таких бумаг, как план объекта недвижимости, проектная декларация (этот документ прилагать необязательно), разрешение на строительство, заявление участников долевого строительства и пр. (полный список указан в законе от 13.07.2015 года№ 218-ФЗ).
Как проверить договор долевого участия? Это описано ниже.

Укажем подробнее, как проверить ДДУ в Росреестре первым способом:

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;

Если здесь не получится найти Ваш документ, стоит начать поиск по варианту, описанному ниже.

Как проанализировать по данным о госрегистрации:

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;

Как действовать после регистрации договора долевого участия в строительстве, чтобы получить жилье

Далее необходимо ожидать, когда недвижимость будет достроена в срок. Если застройщик добросовестно выполнит свои обязательства, объект будет сдан вовремя. Далее последуют вручение покупателю ключей и подписание акта приема-передачи имущества.

Для оформления собственности потребуется снова обратиться в Росреестр для получения соответствующей выписки из ЕГРН.

Можно ли подписать дистанционно

ФЗ № 214 допускает подписание договора долевого участия в строительстве дистанционно. В частности, благодаря сервису ДомКлик каждый получает возможность заключить его с использованием ЭЦП. Это очень удобно, ведь позволяет участникам сделки сэкономить массу ресурсов.

Что учесть в договоре долевого участия в строительстве, если его подписывают супруги?

На практике документ может быть подписан на обоих супругов или на одного. Это не имеет принципиального юридического значения, так как по закону полномочия обоих в отношении квартиры равны.
ФЗ № 214 указывает, что покупатель должен иметь на руках нотариально заверенное согласие второго представителя семьи.

Когда в договоре указаны оба, они должны предоставить свидетельство о браке или брачный контракт. [7]

«Подводные камни»

Что предпринимать, если в отношении застройщика начата процедура банкротства

В таком случае важно в установленный срок внести требования в реестр кредиторов. Согласно п. 1 ст.

71 и п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве это необходимо осуществить в течение 30 дней на этапе наблюдения и в продолжение 60 дней на стадии конкурсного производства (со дня официальной публикации информации).

Закон обязует застройщика уплатить лицу внесенные им средства, если не достроит объект, или передать жилое помещение в его собственность.

Как быть, если застройщик нарушает сроки

В случае нарушения застройщиком срока сдачи дома покупатель может направить претензию о выплате неустойки, а также обратиться за этим в суд. Для быстрого расчета суммы денежных средств удобно использовать онлайн-сервис просрочка по ДДУ калькулятор. [8]

Если очевидно, что девелопер намеренно затягивает с выдачей документов или сорвал срок ввода дома в эксплуатацию, рекомендуется сразу же обращаться в суд. Он утвердит для нарушителя срок сдачи объекта и компенсацию за просрочку, обязует выдать тот или иной документ. Участники долевого строительства всегда могут рассчитывать на помощь в Фонде защиты их прав.

Если при оформлении используются кредитные средства

Если оформлен кредит (ипотека) на приобретение квартиры, это обязательно указывается. Такие данные будут учтены также при регистрации договора. Банк сможет взыскать деньги, если дольщик перестанет вносить их по кредиту.

Если составляется на ребенка до 18 лет

Договор долевого участия по закону может быть оформлен на лицо, не достигшее совершеннолетия. В такой ситуации его родители или опекуны являются его законными представителями. Они ставят подписи от имени ребенка, но указывают сведения о нем.

Законные представители также самостоятельно регистрируют право собственности. В данном случае обязательно предоставляется свидетельство о рождении будущего собственника, не достигшего совершеннолетия.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами

В их числе:
1) по соглашению участников;
2) в одностороннем порядке (если застройщик нарушил обязательства по качеству, задержал окончание строительства дома более чем на два месяца, уклоняется от устранения существенных недостатков, в иных ситуациях, предусмотренных соглашением);
3) обратившись в суд (если строительство прекращено или приостановлено, значительно изменена проектная документация). Расторжение происходит на основании судебного решения по делу (при этом могут быть взысканы расходы на оплату услуг представителя).