Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственност

Основной нормативный акт, регулирующий земельные отношения, – это ЗК РФ.

В документе утверждены:

• состав земель;
• порядок образования участков;
• основания и условия предоставления земель гражданам и организациям;
• процедура проведения аукциона;
• условия предоставления участков без аукциона;
• иные правила.

Субъекты федерации могут расширять действие отдельных норм ЗК РФ. Например, в Республике Марий Эл отдельным категориям граждан (ветеранам боевых действий, гражданам, имеющим ребёнка-инвалида и др.) участки предоставляются в собственность бесплатно.

Использование некоторых земель регулируется специальными актами. Так, предоставление участков, отнесённых к сельскохозяйственным землям, производится в соответствии с законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Оформление договора производится в соответствии с нормами ГК РФ. Соглашение должно соответствовать требованиям по форме, содержать существенные условия сделки и т.д. Перед заключением договора сторонам следует изучить главу 34 ГК РФ и подраздел 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Виды земельных участков, предоставляемых в найм

Местная администрация имеет право передавать в аренду любые земли, которые находятся в её собственности. Исключение – земли запаса. Наделы этой категории находятся в резерве и фактически не используются.

Обычно административные органы предоставляют:

1. земли населённых пунктов (выдаются под ИЖС, строительство гаража, ЛПХ и т.д.); (арендуются для выпаса скота, выращивания сельскохозяйственных растений и т.д.); (выделяются для строительства предприятий и их использования).

На основании норм законодательства выделяются несколько условий для передачи участка в найм:

• соблюдение плана развития территории;
• арендатор соответствует требованиям,
• цель использования надела не противоречит законодательству.

Сроки пользования

Период, на который предоставляется надел, указывается в договоре.

Срок обусловлен целями, для достижения которых заключается договор. Например, участки под ИЖС предоставляются на 20 лет.

Максимальный срок предоставления участков может устанавливаться в ЗК РФ:

• для ИЖС – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории – до 5 лет;
• для сенокоса, выпаса сельскохозяйственных животных – до 3 лет;
• для огородничества – до 3 лет.

Минимальные и максимальные сроки могут устанавливаться в отдельных нормативных актах. Так договор аренды участка, предоставленного для сельскохозяйственных нужд, не может действовать менее 3-х и более 49 лет, если иное не установлено законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Еще больше информации о сроках аренды можно найти здесь.

Условия

Гражданин или организация получают право на найм при соблюдении следующих условий:

1. было подано заявление на заключение договора или заявка на участие в аукционе;
2. представлены необходимые документы;
3. лицо было признано победителем аукциона (если торги проводились);
4. гражданин или организация имеют основания для заключения договора без торгов.

Стать арендаторами земли могут граждане, в том числе иностранные, и организации (коммерческие компании, общественные объединения, религиозные организации и т.д.). Всё зависит от цели предоставления участка. Например, наделы под ИЖС выделяются физическим лицам.

Также к арендаторам могут предъявляться специальные требования. Например, аренда участка, предоставляется в рамках комплексного освоения территории, с организацией должен быть предварительно заключён договор на такое освоение.

Оформление права на найм участка, находящегося в собственности муниципалитета

Арендовать участок можно в случае, если он выделен на кадастровой карте и оформлен как недвижимое имущество. Такой надел имеет собственный кадастровый номер.

Если участок предстоит образовать, то заинтересованному в найме лицу нужно:

собственными силами (или с привлечением кадастрового инженера) оформить схему расположения участка, нанесённую на существующий кадастровый план;

подать прошение в местную администрацию о предварительном утверждении схемы;

дождаться ответа от муниципалитета и переделать схему, если орган власти нашёл в ней несоответствия кадастровому плану или плану развития территории;

провести за свой счёт кадастровый учёт (установить межевые знаки, определить координаты, определить размеры и площадь участка, оформить акт, присвоить наделу номер и утвердить его на кадастровой карте).

Если в администрацию подано несколько заявлений с просьбой утвердить схему расположения участка, утверждается та, которая поступила раньше.

Далее местная администрация регистрирует право собственности в отношении участка.

Через аукцион

Наибольшее количество участков распределяется через аукцион.

Процедура включает в себя несколько этапов:

1. подача заявления на проведение аукциона на право аренды с указанием кадастрового номера и цели использования участка;
2. составление техусловий для подключения земли к коммуникациям, если это необходимо;
3. проверка на наличие ограничений, препятствующих проведению торгов (например, участок не отнесён ни к одной из категорий земель, надел уже предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и т.д.);
4. определение организатора – им может выступать орган власти или специальная организация;
5. выбора даты и места проведения торгов (аукцион должен проводиться не позднее, чем через 2 месяца после подачи заявления на его проведение от заинтересованного лица);
6. публикация извещения с указанием даты, места, шага аукциона, проекта договора и другой информации (информация размещается на сайте муниципалитета);
7. принимаются заявки от участников;
8. проводятся торги;
9. составляется протокол о результатах аукциона;
10. заключается договор с победителем торгов.

Чтобы принять участие в аукционе, человек должен представить:

• копии страниц паспорта;
• заявление на участие в торгах;
• подтверждение внесения задатка.

Если участвует юридическое лицо, то дополнительно потребуется:

1. копия свидетельства, подтверждающего постановку компании на налоговый учёт;
2. копия уставного документа (с переводом на русский язык, если это необходимо);
3. доверенность или копию приказа, подтверждающего полномочия представителя компании на аукционе.

В торгах не могут участвовать организации, в отношении которых начата процедура банкротства.

Установление организатором аукциона ограничений, не предусмотренных законом, запрещено.

Полную информацию об аукционе можно прочитать здесь.

Без торгов

В статье 39.6 ЗК РФ указаны случаи заключения договоров аренды без аукциона.

Без торгов договоры заключаются с гражданами, принадлежащими к льготной категории:

• инвалиды;
• люди, утратившие здоровье из-за последствий аварии на ЧАЭС;
• граждане, проживавшие на территории, загрязнённой в ходе испытаний на Семипалатинском полигоне;
• родители, воспитывающие ребёнка-инвалида.

Многие субъекты федерации расширяют приведённый список, добавляя к нему ряд категории:

1. многодетные семьи;
2. ветераны и участники ВОВ;
3. пенсионеры;
4. участники федеральных программ по переселению.

Стоит уточнить в местной администрации, какие категории граждан имеют право на аренду государственной земли без аукциона в данном населённом пункте.

Договор аренды без торгов заключается в следующем порядке:

гражданин подаёт заявление, прилагает к нему копию документа, подтверждающего право на льготу;

муниципальный орган выдаёт предварительное согласование на оформление договора;

проходит проверка на наличие правовых препятствий в предоставлении участка в пользование;

если надел свободен от ограничений, заключается договор.

О процедуре найма земли без торгов читайте здесь.

По упрощенной схеме

На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.

Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.

Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:

1. под ИЖС;
2. для ведения ЛПХ;
3. для садоводства;
4. гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.

Особенности оформления участков под ИЖС, гараж, с последующим выкупом

Участки под ИЖС, для возведения гаража или для иного строительства предоставляются на период проведения работ.

Арендатор должен завершить ввод здания в эксплуатацию, пока не истечёт срок аренды. Приступить к строительству землепользователь должен в первые 3 года. В ином случае договоры расторгаются.

Земля распределяется между гражданами в общем порядке: через аукцион или без торгов, если заинтересованное лицо относится к льготной категории. Надел под ИЖС можно оформить в упрощённом порядке.

Любой участок может передаваться в собственность, если это предусмотрено договором аренды.

Отличия в процедуре при аренде у администрации сельского поселения и города

Администрации сельских населённых пунктов и районов в городах подчиняются общим правилам, закреплённым в ЗК РФ.

В сельских поселениях больше участков и меньше людей, желающих получить право аренды. Поэтому больше граждан могут претендовать на заключение договоров по упрощённой схеме – без участия в аукционе.

Подробнее о найме земли у администрации города можно узнать здесь.

Как правильно заключить договор?

Договор оформляется в письменном виде в 3-х экземплярах: для арендатора, для собственника и для регистрации в Росреестре.

Стандартный договор включает следующие положения:

• сведения о сторонах (Ф.И.О. арендатора/название организации, адрес, наименование местного органа власти, уполномоченного предоставлять участок в аренду);
• сведения об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, цель предоставления и т.д.);
• порядок и сроки передачи участка;
• стоимость аренды, порядок перечисления платы, условия изменения цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• иные положения (право арендатора на продление срока действия договора, порядок разрешения споров и т.д.);
• реквизиты и подписи сторон.

Если право аренды выставляется на аукцион, проект договора предварительно составляется собственником участка. Победить может согласиться с предложенной редакцией или отказаться от заключения договора. Правки не вносятся.

При получении права аренды по упрощённой системе шаблон договора также готовится представителем собственника. Арендатор может предложить изменения, но обычно администрация не корректирует условия соглашения.

Подробная информация об условиях договора в этой статье.

Узнайте об особенностях составления договора из видео:

Стоимость процедуры и плата за найм

Подача заявления и участие в аукционе бесплатно. Задаток, который вносится перед торгами, возвращается всем проигравшим.

Стоимость аренды определяется в ходе торгов. Изначально она составляет определённую часть кадастровой стоимости (например, для ИЖС – 0,6%).

Если надел находится в выгодном месте, то цена аренды может возрасти многократно. В случае, когда участок предоставляется без проведения торгов, плата назначается в номинальном размере.

Единственный расход – оплата услуг кадастровых инженеров, если участок необходимо образовать. Гражданину придётся заплатить 10-30 тысяч рублей. Средства не будут компенсированы.

О расчете стоимости аренды вся необходимая информация здесь.

Возможные трудности и способы их решения

Если гражданин не знает, имеет ли он право на получение земли в аренду без торгов, он может обратиться в местный орган власти за разъяснениями.

Вся информация об участках есть на кадастровой карте. Гражданин может узнать, находится ли земля в муниципальной собственности. Если да, то можно подавать заявление на получение права аренды.

Иногда человек не знает, выставлен ли интересующий его участок на торги. В этом случае нужно зайти на официальный сайт размещения информации о проведении торгов и поискать нужный надел. Также информация о предстоящих аукционах публикуется на сайтах местных органов власти.

На странице с описанием аукционной единице есть все сведения, необходимые для участия в торгах:

• шаблон заявки,
• перечень необходимых документов,
• наименование организатора,
• дата и время проведения торгов.

Законодательная база

Все земельные угодья в России находятся в «ведомстве» Земельного Кодекса. Именно этот кодифицированный закон регулирует порядок аренды земельных участков, принадлежащих государству в лице органов местной власти.

В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.

Если участок не зарезервирован местными властями для своих нужд и на него не наложены дополнительные ограничения и обременения, его можно взять в аренду. Для этого необходимо обратиться к непосредственному собственнику.

Категории земель, предоставляемых в аренду

В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:

• поставленные на кадастровый учёт;
• если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
• чётко определена его категория;
• он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.

Важно! Стать пользователями муниципальных земель могут предприятия, предприниматели, лица, имеющие российское гражданство или гражданство другой страны.

Сроки аренды

Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.

При долгосрочной аренде сроки уже другие – от 5 до 49 лет. В соглашении прописываются правила и особенности пользования участком и возможность пролонгации сотрудничества.

Важно! Все договора, включая аренду, предметом которых выступает недвижимость, заключённые сроком более 1 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это не изменяет их юридического статуса. Не нужно регистрировать письменные соглашения, если срок их действия менее года или в «теле» прописано, что соглашение бессрочное.

Сроки также могут зависеть от заявленного целевого использования на участок земли:

• граждане могут взять землю под ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
• предприятия, для комплексного освоения земель и ведения дачного хозяйства – на срок от 3 до 5 лет;
• если на участке расположен объект незавершённого строительства, то земля может быть предоставлена на срок до 3 лет;
• строительство и реконструкция здания. Соглашение можно оформить на период 3-10 лет;
• возведение линейных объектов и прокладки коммуникаций – до 49 лет;
• выпас животных, сенокоса и разведения огорода, можно взять участок не более чем на 3 года;
• оформление в аренду здания даёт право пользоваться землёй под ним не более 49 лет.

Данные нюансы регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

• ведение садоводства и огородничества;
• выпас скота, сенокошение;
• организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
• производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

• строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
• ЛПХ;
• возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
• строительства дорог и транспортных узлов;
• возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

Цель аренды необходимо заранее обговорить с собственником. Если будет выявлен факт нецелевого использования участка, это станет основанием для досрочного расторжения соответствующего соглашения.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

• для получения прибыли;
• для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Договор аренды

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

• сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
• сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
• реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
• если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
• арендная плата, порядок её уплаты;
• срок действия;
• реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Важно! Для регистрации соглашения в Росреестре необходимо заплатить пошлину. Её размер составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для предприятий.

Какие документы нужны

• копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
• если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
• квитанция об оплате пошлины;
• постановление от местной администрации о выделение участка;
• заявление на регистрацию права пользования;
• другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Стоимость аренды муниципального надела

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

• экономически обоснованной;
• связанной с кадастровой ценой земли;
• сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Особенности составления договора

Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:

• срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
• возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
• возможность приватизации;
• другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.

При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.

Образец заявления

Как арендовать муниципальную землю? Прежде чем заключать договор на пользование земельным наделом, необходимо подготовить заявление с просьбой выделить такой участок. В нём необходимо указать все данные об арендаторе. В основной части необходимо изложить свою просьбу о выделении конкретного участка земли в пользование на определённый срок.

При составлении необходимо опираться на положения ЗК РФ.

Важно! Если заявитель желает получить участок земли без торгов, он может дать на это указание в «теле» заявления, сделав ссылку на ст. 39.5 ЗК РФ. Выражение такого желания ещё не даёт гарантии, что так и будет. Если желающих несколько, процедура получения территории будет проходить через аукцион.