Выкупная цена аварийного жилья

Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное». В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно.

Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.

Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.

Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Выкуп у собственника

Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган. После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.

Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.

Варианты замены аварийных строений:

1. Предоставление другой жилплощади.

1. Выкупная цена.

Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.

При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров. Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме.

В данном случае выкупная цена дома уже не действует.

Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

1. Рыночной цены на квартиру.
2. Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
3. Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
4. Убытков по части упущенной выгоды собственника.

Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.

Судебная практика

Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.

Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы аварийной жилплощади вправе рассчитывать на выкупную цену без предоставления им нового жилья. Например, если они имеют еще одно место для проживания в городе.

В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме. Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.

Предметом судебных разбирательств также становится размер выкупной цены аварийной недвижимости. Практика показывает, что эта сумма в несколько раз ниже стоимости благоустроенного жилья. Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости.

Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.

Суть дела

Верховный суд РФ изучил спор жительницы аварийного дома с чиновниками о возмещении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение. Заявительница посчитала, что цена, которую ей предложили выплатить власти, существенно занижена, и суд, назначив по делу экспертизу, согласился с ее требованиями.

В итоге суд обязал выплатить истице выкупную стоимость в два раза выше, чем изначально рассчитали ответчики.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС сочла, что с принятыми по делу судебными постановлениями согласиться нельзя.

Формула расчета

Из экспертного заключения, выводы которого положены в основу судебных решений, следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение складывается из четырех составляющих: рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (земельный участок, занимаемый под многоквартирным домом), размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме владельца помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК).

То есть доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества), поясняет ВС.

Причём данная формула расчета доли мест общего пользования представлена и самим экспертом в заключении, указывает он.

«Однако при расчете доли земельного участка, приходящейся на объекты-аналоги, эксперт рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме, общую площадь дома, которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Между тем определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 ЖК), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета. Ошибочность данного подхода подтверждается также и тем, что включение этой площади при расчете доли в праве на общее имущество приводит к тому, что сумма долей в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100%», — отмечает ВС.

Высшая инстанция обращает внимание, что «неправильно проведенные расчеты по определению стоимости доли земельных участков под многоквартирными жилыми домами, приходящиеся на стоимость цены предложения объектов-аналогов, в итоге значительно повлияли на рыночную стоимость спорного жилого помещения, поскольку неверно рассчитанные стоимости долей земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, приводят к искусственному увеличению стоимости данных объектов без учета стоимости таких долей и, соответственно, увеличению стоимости 1 кв. м. этих объектов-аналогов, исходя из которых в последующем определяется стоимость спорной квартиры».

Кому положена компенсация при расселении аварийного жилья?

Как только жилой многоквартирный дом получает статус аварийного, он попадает в программу расселения и его жильцы должны получить квартиры в других домах (в новых или во «вторичке»). Но, начиная с 2019 года, правила компенсации при расселении аварийного жилья довольно существенно изменились (не в пользу жильцов). И теперь получить новое жильё взамен аварийного может далеко не каждый.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье по договору социального найма.

Владельцы приватизированных квартир, но при условии, что оплатят разницу в стоимости новой квартиры и своей, аварийной.

Как видим, благодаря второму пункту таблицы, выкупная цена аварийного жилья стала больной темой для многих собственников таких квартир. Получается, что гражданин, приватизировавший квартиру в аварийном доме (или купивший ранее приватизированную), потерял право при переселении получить равнозначное жильё (т.е., когда квадратные метры в старой квартире меняются на точно такое же количество квадратных метров в новой квартире), а имеет право лишь на равноценное (т.е. сравнимое по стоимости с квартирой в аварийном доме).

Если гражданин хочет новую квартиру такой же площади, то ему придётся заплатить разницу в стоимости новой квартиры и аварийного жилья.

При расселении новое жильё не получат такие категории граждан (а получат деньги по выкупной цене аварийного жилья):

• Владельцы квартир, которые не смогли или не захотели доплачивать разницу в стоимости новой и старой квартиры.
• Лица, у которых в собственности есть другое пригодное для проживания жильё.
• Граждане, добровольно отказавшиеся от получения новой квартиры по программе расселения.

Из чего складывается выкупная цена аварийного жилья?

В 2020 году расчёт выкупной стоимости любой квартиры (в новом или аварийном доме) складывается из одних и тех же составляющих (основываясь на статье 32 Жилищного кодекса). И эти составляющие таковы:

• Рыночная цена квартиры на сегодняшний день.
• Цена доли собственника в общедомовом имуществе.
• Затраты на переезд.
• Затраты на оформление документов, подтверждающих право собственности на новое жильё.
• Стоимость аренды квартиры на срок, пока происходит поиск нового жилья.
• Если владелец квартиры сдавал её в наём (официально, по договору), то включаются убытки, которые получит собственник в связи с досрочным разрывом договора аренды (возврат денег за непрожитое время, выплата неустойки и т.д.).

Внимание! Также при расселении аварийного жилья учитывается и доля владельца квартиры в стоимости земли под многоквартирным домом и доля в стоимости общедомового имущества. Все эти доли пропорциональны площади квартиры и не делятся поровну на всех владельцев.

Выкупная цена аварийного жилья считается специальной комиссией при администрации района/города. Когда владелец квартиры не удовлетворён получаемой суммой, он может обратиться за повторной оценкой жилья к независимым экспертам.

Процесс выкупа аварийного жилья муниципалитетом.

В 2020 году выкуп аварийного жилья органами местного самоуправления проходит согласно постановлению Правительства за номером 47, от 2006 года по следующему сценарию:

1. Для начала многоквартирный дом должны признать аварийным и включить в программу расселения.
2. Как только очередь дома на расселение подходит, администрация оформляет решение о расселении (официальный юридический документ).
3. Рассчитывается стоимость 1 м2 площади в аварийном доме.
4. Вычисляются общие площади всех имеющихся в доме квартир, рассчитывается стоимость общедомового имущества и из неё выделяется доля для каждой квартиры.
5. Всем владельцам квартир посылаются официальные уведомления о расселении аварийного дома.
6. Назначается выкупная цена аварийного жилья, полагающаяся каждому собственнику квартиры.
7. Деньги переводятся на карту владельца недвижимости.

Когда владелец квартиры не берёт деньги, требуя предоставить ему новую квартиру (но не хочет за неё доплачивать, требуя равнозначной компенсации), муниципалитет имеет право подать в суд и добиться, чтобы несогласного собственника выселили в принудительном порядке.

Каков порядок действий, если собственника не устроила выкупная цена.

С точки зрения специалиста.

Юрист. Стаж работы по специальности 14.5 лет. Направление: наследственное, гражданское, семейное право.

Каждому здравомыслящему гражданину понятно, что стоимость квартиры в аварийном доме будет меньше, чем цена аналогичной квартиры во «вторичке» или, тем более, в новом доме. И на выкупную цену аварийного жилья ну никак не получится приобрести равнозначную квартиру. Но и такую низкую цену муниципалитеты умудряются занижать настолько, что о покупке новой квартиры и мечтать не приходится.

Несогласный владелец может повлиять на изменение выкупной цены только одним способом – обратиться в суд.

Но учтите, что в суде владельцу квартиры придётся доказывать, что выкупная цена аварийного жилья занижена и расчёт проведён неверно. Гражданин для получения подобных доказательств имеет право обратиться к независимой экспертной организации, которая и пересчитает выкупную цену.

Но перед тем, как обращаться к независимым экспертам, собственнику нужно знать, что к этим экспертам Закон за номером 135 от 1998 года предъявляет такие обязательные требования:

• У независимой оценочной организации должна быть действующая официальная лицензия на оценку жилья.
• Организация должна числиться в едином федеральном реестре.
• Следует также обратить внимание на то, какие отзывы об этой организации (поспрашивать у знакомых, почитать в интернете и т.д.).

Независимая экспертиза должна проводиться только после того, как вы заключите официальный договор с организацией, где будет чётко прописана стоимость работ, виды проводимых работ, гарантии и ответственность оценщика за результаты проводимой оценки. Оплачивать независимую экспертизу владелец аварийной квартиры должен сам.

Из зала суда.

После принятия поправок в Жилищный кодекс об изменении порядка получения компенсации при расселении аварийного жилья и после того, как выкупная цена за аварийное жильё, установленная муниципалитетами, не устроила многих собственников, участились случаи их обращения в суд с требованием пересмотра выкупной цены.

Например, расселяя аварийный многоквартирный дом, муниципалитет при расчёте выкупной цены аварийного жилья не принял во внимание стоимость общедомового имущества, а также рыночную цену участка земли, на котором стоял дом. В результате этого в выкупную цену они не вошли. Владельцы квартир подали иск в суд.

Суд назначил независимую оценку, по итогам которой выкупная цена аварийного жилья увеличилась вдвое.

Но если владелец квартиры отказывается от компенсации и не желает покидать квартиру, то в суд может обратиться и муниципалитет.

Районная администрация имеет право подать иск в суд и выкупить аварийное жильё в принудительном порядке. Т.е. несогласному жильцу откроют счёт, куда будет переведена выкупная стоимость аварийного жилья и выселят его из квартиры с помощью приставов.

Например, муниципалитет одного из городков подал в суд на жильца одного из расселяемых аварийных домов. Гражданин владел квартирой в этом аварийном доме, но переезжать отказывался по той причине, что жильё, предоставленное муниципалитетом взамен аварийного (было предложено несколько вариантов квартир), не соответствовало санитарным нормам. В ходе судебного разбирательства суд не нашёл нарушений в предлагаемом взамен жилье и счёл отказ гражданина от переезда необоснованным.

Суд постановил муниципалитету перевести на счёт владельца выкупную цену аварийного жилья и выселить его принудительною.

Как видим, выкупная цена аварийного жилья складывается из таких же составляющих, что и цена любого другого жилья. С той лишь разницей, что квартира в разваливающемся доме, само собой, стоит дешевле в силу своего аварийного состояния. Но выкупная цена аварийного жилья должна обязательно включать в себя и рыночную стоимость земли, на которой стоит дом (львиная доля всей выкупной цены) и стоимость общедомового имущества.

Только тогда расчёт будет полным. И гражданину нужно самому следить за правильностью расчётов, а в случае чего обратиться в суд.

Если вы сами не знаете, как правильно проконтролировать этот процесс или у вас есть другие вопросы, то обращайтесь к нашим юристам. Звоните круглосуточно или пишите на сайте прямо сейчас, и наши профессионалы ответят в кратчайшие сроки.

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

Поэтому вопрос выкупной цены в 2025 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

• собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
• граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
• лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:

• рыночная стоимость квартиры;
• стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
• расходы на переезд;
• расходы на оформление права собственности на новое жилье;
• затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
• убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).

Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).

Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.

Алгоритм действий:

1. Признание объекта аварийным.
2. Вынесение решения о расселении дома.
3. Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
4. Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
5. Направление уведомления о расселении.
6. Расчет выкупной цены.
7. Перечисление средств на счет собственника.

В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.

Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой

Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.

Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.

Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.

В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:

• наличие лицензии на данный вид деятельности;
• включение оценщика в единый реестр;
• наличие положительных отзывов и рекомендаций.

Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.