Тсж

Минусы:

• Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
• При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте

Плюсы:

• Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы.
• Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.

Минусы:

• Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
• Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов:

• Хорошее состояние дома.
• Наличие грамотного управляющего.
• Платежеспособность жильцов.
• Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).

Особенности ТСЖ

Каждое ТСЖ характеризуется следующими элементами:

на общем собрании избирается председатель и члены правления;

утверждается состав ревизионной комиссии;

проводятся регулярные собрания собственников.

Общее собрание собственников – это важнейший элемент товарищества. Только жильцы на общем собрании определяют, как будет осуществляться управление имуществом их дома. Встречи можно проводить раз в несколько месяцев или чаще, в зависимости от наличия повесток для решения.

С текущими вопросами разбираются председатель и члены правления. Собственники выбирают их на определенный срок – на 1 год или иной период, установленный голосованием.

Ревизионная комиссия создается в целях контроля действий управляющих ТСЖ. Обычно она состоит из 2-3 человек, которые также могут быть избраны на общем собрании.

После регистрации товарищество собственников жилья начинает свою деятельность. Теперь управляющая компания ТСЖ полностью готова следить за домом и управлять его имуществом, заключать договора и начислять коммунальные платежи, а также вести всю сопутствующую деятельность.

Как крупная управляющая компания, ТСЖ может использовать специальную программу для расчета квартплаты, которая позволяет управлять взаиморасчетами с жильцами, реализовывать обмен с органами социальной защиты и автоматически формировать отчётность за налоговый период. Подробнее можно прочитать здесь.

Права и обязанности ТСЖ

Подробнее о правах и обязанностях вы можете прочитать в статьях 137 и 138 Жилищного Кодекса.

Кратко права и обязанности товарищества можно определить, как:

заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными компаниями о содержании и ремонте общего имущества и др.;

начисление платы за предоставление и осуществление жилищных и коммунальных услуг;

составление сметы доходов и расходов сроком на 1 год;

установка размеров взносов для каждого собственника;

выполнение работ и предоставление услуги собственникам жилья;

раскрытие информации о деятельности организации в источниках, определенных стандартом.

Кроме того, ТСЖ вправе проводить операции с общим имуществом, если по закону это не ущемляет права собственников помещений:

осуществлять продажу, обмен и передачу во временное пользование;

поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии;

надстраивать и перестраивать часть общего имущества;

получать или приобретать участки для строительства объектов и их последующей эксплуатации;

застраивать прилегающие к дому выделенные участки земли.

Что дает членство в ТСЖ

Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.

При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.

Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

При передаче полномочий по содержанию и управлению МКД жильцы несут ответственность за контроль исполнения обязательных мероприятий по обслуживанию здания и имущества в нем. Собственники квартиры вправе выбирать управляющую организацию и менять ее, если исполнение обязательств в рамках договора низкого качества.

Принцип работы ТСЖ

Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.

Услуги товарищества доступны только для его членов, т.е. граждан, отдавших свой голос за создание организации по обслуживанию. Из собственников определяют членов правления и председателя правления. Для выбора состава правления используют голосование на общем собрании.

После определения состава необходимо подготовить и утвердить уставные документы. В Устав включают все необходимые сведения о доме, списке учредителей, обязанностях компании. При подписании договора с жильцами исходят из положений Устава и действующего жилищного законодательства.

Далее надлежит зарегистрировать компанию в налоговом органе. Далее взаимодействие жильцов и полнота полномочий регламентируется подписанным с собственниками квартир договором.

Расходы на ТСЖ предполагают внесение платежей за коммунальные услуги, дополнительные траты на благоустройство территорий. Размер взносов определяется с учетом общей суммы, распределенной на всех собственников помещений МКД. Для организации корректных вычислений и отчетности привлекают профессионального бухгалтера.

Члены товарищества вправе самостоятельно решать вопросы, каким образом ухаживать за имуществом и оборудованием дома. Красить ли подъезды, ремонтировать ли лестничные пролеты, устанавливать ли шлагбаум. Решения принимают сообща, а затем подсчитывают расходы и распределяют на взносы каждого собственника.

Круг полномочий

Законодательство определяет функции ТСЖ следующим образом:

1. Заключение договоров с поставщиками услуг и коммунальных ресурсов.
2. Составление смет.
3. Привлечение наемных работников и организаций для выполнения мероприятий по содержанию и ремонту имущества.
4. Приобретение имущества для нужд организации.
5. Передача в пользование третьих лиц части общедомового имущества.
6. Обеспечение порядка в доме и на придомовой территории.
7. Контроль санитарного состояния.
8. Организация детских и спортивных площадок, парковочных мест для жильцов.

У владельцев квартир есть свои права в отношении недвижимого имущества:

1. Распоряжение имуществом дома.
2. Внесение предложений улучшить качество жизни.
3. Получение доступа к общедомовому имуществу.
4. Выбор состава правления из участников.

Полный список обязательств и полномочий сторон определен договором ТСЖ.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления имуществом. Такой формат является альтернативой управляющей компании и позволяет жильцам самостоятельно решать все вопросы, связанные с эксплуатацией дома.

Какие права есть у ТСЖ?

ТСЖ обладает достаточно широкими полномочиями при управлении общедомовым имуществом. В частности, ТСЖ имеет право:

• Формировать тариф на содержание и ремонт общедомового имущества;
• Выбирать подрядчиков для оказания услуг и проведения работ;
• Вести экономическую деятельность на территории дома, прибыль от которой направляется на благоустройство (это может быть доход от размещения рекламы на фасадах или от сдачи в аренду дополнительных площадей).

Одно товарищество может управлять имуществом сразу в нескольких домах при условии, что они имеют общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, а также расположены на земельных участках с общей границей.

Что входит в обязанности ТСЖ?

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
• Следить за вывозом мусора;
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме?

Процедура организации товарищества собственников жилья включает несколько этапов:

Этап 1. Проведение общего собрания собственников квартир. Инициатором может быть любой из жильцов. Решение будет считаться принятым, если за создание ТСЖ проголосуют более 50% владельцев площадей в доме;

Этап 2. Утверждение устава ТСЖ. В ходе собрания собственники должны общим голосованием выбрать членов из числа жильцов, назначить председателя и утвердить устав. В уставе товарищества необходимо прописать адрес дома, права и обязанности ТСЖ, список членов правления, размер членских взносов.

Данный документ составляется в двух экземплярах. Он должен быть прошит, пронумерован и подписан председателем;

Этап 3. Расторжение договора с управляющей компанией (УК). Если до создания ТСЖ дом находился под управлением УК, то после принятия решения о смене способа управления необходимо направить в компанию уведомление о расторжении договора вместе с копией протокола собрания жильцов. УК должна передать техническую документацию в течение 30 дней;

Этап 4. Регистрация ТСЖ. Для этого председателю товарищества необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить следующие документы:

заявление о государственной регистрации юридического лица;

протокол общего собрания собственников;

квитанцию об оплате госпошлины.

Есть несколько способов подачи документов — с помощью онлайн сервиса ФНС, через МФЦ, отправить по почте с объявленной ценностью и описью вложения или прийти в налоговую лично. Регистрация ТСЖ осуществляется в течение 5 рабочих дней;

Этап 5. Уведомление уполномоченных органов. О начале деятельности ТСЖ также необходимо уведомить Жилинспекцию. К уведомлению прилагаются копии протокола собрания жильцов и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

Также вновь созданную организацию нужно поставить на учет в ПФР, фондах медицинского и социального страхования. Помимо этого, у товарищества должен быть расчётный счёт в банке и собственная печать.

Важно! Если ТСЖ создаётся для управления имуществом сразу в нескольких многоквартирных домах, то для принятия решения достаточно, чтобы за него проголосовали две трети собственников.

Что должен делать председатель товарищества собственников?

Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:

• Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
• Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
• Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
• Рассматривать обращения жильцов;
• Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.

Размер вознаграждения, которое выплачивается председателю ТСЖ, определяется на основании решения общего собрания членов товарищества.

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании?

В состав ТСЖ входят только собственники дома, поэтому данная организация действует исключительно в интересах жильцов. Размер и периодичность членских взносов на ремонт и содержание имущества определяются на общем собрании.

Управляющая компания является сторонней коммерческой организацией, которая может обслуживать большое количество домов. Сумма ежемесячных взносов зависит от тарифов УК. При этом управляющая компания сама выбирает подрядчиков для выполнения работ.

Какие есть минусы у ТСЖ как способа управления многоквартирным домом?

Несмотря на то, что ТСЖ, в отличие от УК, заинтересовано в минимизации расходов жильцов, данная форма управления домом имеет ряд недостатков:

• Недостаточная материально-техническая база;
• Возникновение дополнительных расходов на оплату юридических и бухгалтерских услуг;
• Повышенные тарифы на выполнение работ (подрядчикам выгоднее сотрудничать с УК благодаря большому объёму заказов).

Какие ещё бывают способы управления имуществом многоквартирного дома?

Будущие собственники квартир могут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Члены данного объединения вносят в общий фонд паевые взносы, а собранные средства направляются на строительство многоквартирного дома. При этом участники ЖСК могут сами контролировать ход работ и утверждать затраты на стройку.

Ещё одна форма управления домом — товарищество собственников недвижимости (ТСН) — представляет собой объединение физических и юридических лиц, в собственности которых находятся не только квартиры, но и постройки, земельные участки и помещения, предназначенные для коммерческого использования. Если ТСЖ в первую очередь отвечает за благоустройство и содержание общего имущества, то ТСН регулирует вопросы, связанные с распоряжением недвижимостью (например, сдача помещений или участков в аренду).

Деятельность ТСЖ в МКД

Создание ТСЖ преследует цель эффективного и рационального управления многоквартирным домом (МКД), включая прилегающую к нему территорию. Сюда входит не только обеспечение коммунальными услугам, но и эксплуатация, ремонт совместного имущества МКД. С правовой точки зрения ТСЖ имеет права и обязанности, что и обычное юридическое лицо.

Деятельность ТСЖ в многоквартирном доме регулируется:

1. Конституцией РФ – в ст.30 (а также в ст. 143 ЖК РФ) закреплена норма о добровольном формировании товариществ, а членами в нем становятся на основании заявления;
2. Жилищным Кодексом РФ – ТСЖ уделяется 6 раздел. Регламентируется организация деятельности, определяется компетенция товариществ (ст.137); .

Закон о ТСЖ был введен в действие в 1996 году и утратил действие через 10 лет. Причина – вступление в силу нового Жилищного Кодекса в 2005 году с отдельным разделом, регламентирующим деятельность ТСЖ.

Структура ТСЖ – общее собрание, правление, председатель правления. Кроме того, в него могут включаться бухгалтер, электрик, комендант и рабочий. Некоторые должности могут совмещаться.

Функции ТСЖ в многоквартирном доме

Задачи, которые возлагаются на ТСЖ:

1. Организация эффективного обслуживания МКД самостоятельно силами собственников жилой недвижимости или через привлечение управляющей компании на договорной основе;
2. Планирование расходов и доходов МКД через установление и взымание коммунальных платежей;
3. При отсутствии собственного финансирования в достаточном количестве оформлять заем на нужды МКД и своевременно его выплачивать.

На ТСЖ возлагаются следующие обязанности:

1. Осуществление деятельности в соответствии с действующим законодательством, не выходить за предоставленные им полномочия;
2. Управлять МКД для его нормального функционирования;
3. Заключать договоры со сторонними организациями, выполнять их условия и взятые обязательства;
4. Представлять интересы собственников квартир в МКД через эффективное управление совместным имуществом.

Как и любая другая организация, ТСЖ имеет устав, в котором прописываются все права и обязанности. Здесь же закреплена и ответственность за конкретные нарушения. Она не указана в ЖК РФ или в ГК РФ.

Но члены ТСЖ, а также сама организация может нести общегражданскую ответственность за следующее:

1. Мошеннические действия, связанные, например, с умышленным внесением неправдивых данных в показания счетчиков для взымания неоправданной оплаты за предоставленные коммунальные услуги;
2. Недобросовестное исполнение обязанностей (не проведение общего собрания, принятие решений без согласия необходимого количества собственников жилья);
3. Неправомерные траты бюджета организации, присвоение этих денег;
4. Намеренный обман, введение в заблуждение собственников жилья в МКД;
5. Действия, которые выходят за рамки предоставленных полномочий (несанкционированные проникновения в квартиры).

Все члены ТСЖ при осуществлении деятельности несут материальную ответственность. Например, с них можно требовать финансовой компенсации за залив квартиры из-за неисправной системы отопления, прорвавшихся труб, которые идут до квартир, входят в совместное имущество.