Правоустанавливающие документы

СПРАВОЧНИК «ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ»

Посмотреть документ: Порядок заполнения формы «Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества», утвержденный Приказом ФНС России от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11 .

Примеры употребления на «Секрете»

«При залоге проверяют правоустанавливающие документы на имущество (чаще всего недвижимое). Имущество должно быть приобретено правомерно, а также не находиться под залогами».

(Из материала о том, что делать, если не дают кредит в банке.)

_ «Судье, вероятно, велели отказать, и она не придумала ничего умнее, чем сослаться на новую редакцию 222-й статьи Гражданского кодекса о самовольной постройке. Проще говоря, заявила: раньше у нас было одно право, а с новой 222-й статьёй законно построенные объекты со всеми документами можно признавать самостроем. По этой логике любую советскую постройку можно назвать самостроем.

Мы же не спорим, что киоски и палатки надо сносить, что Москву надо чистить, но объекты, имеющие правоустанавливающие документы, трогать без суда нельзя»._

(Из интервью с владельцем знаменитого московского самостроя 90-х — ТЦ «Пирамида» на Тверской улице Москвы Владиславом Васневым.)

Нюансы

На основе правоустанавливающего документа можно получить правоудостоверяющий документ, то есть подтверждающий наличие права на имущество.

Например, правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из ЕГРН. До 2017 года оформлялось свидетельство о регистрации права собственности. Но с 2017 года свидетельство стало не нужно, а выписка подтверждает право собственности и является официальным документом, который выдает Росреестр.

Правоустанавливающие документы на земельные участки: акт органа госвласти или местного самоуправления;

• решение суда, вступившее в законную силу;
• правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка;
• решение о реорганизации организации и передаточный акт.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы необходимы для осуществления различных сделок с имуществом, при судебных разбирательствах и т. п.

Статью проверила:

Оксана Васильева, к. ю. н., доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, генеральный директор «Мариокс центра»

Что является правоустанавливающим документом на земельный участок: основные виды

В соответствии с действующим российским законодательством документ относится к правоустанавливающим, если позволяет однозначно подтвердить права гражданина на конкретный объект недвижимости. Он фиксирует переходы или обретение права собственности.

Именно на основании правоустанавливающих документов Росреестр регистрирует переходы права собственности. Только после этого гражданин может рассчитывать на получение выписки из ЕГРН, в которой он будет значиться владельцем конкретного объекта.

Список правоустанавливающих документов применительно к земельным участкам:

• Договоры купли-продажи или дарения, заключенные в надлежащем порядке. В отдельных случаях требуется нотариальное заверение.
• Договоры мены. На данный момент времени данная форма передачи имущества третьим лицам практически не используется. Но соглашения, заключенные 20-30 лет назад, не теряют своей актуальности.
• Судебные решения, связанные с разделом земельных участков, определением права собственности, например, по сроку приобретательной давности;
• Свидетельства наследника, выданные нотариусом.
• Постановления органов местной власти, подтверждающие факт выделения участков конкретным гражданам или юридическим лицам.
• Выписки из постановлений правлений совхозов, колхозов, относящихся к выделению земельных паев, наделов и т. д.
• Постановления о приватизации участков, относящихся к дачным и садоводческим товариществам.

Если говорить документах, которые являются правоустанавливающими по отношению к земельному участку, в приведенный перечень нужно добавить:

• Договоры аренды земельных участков, принадлежащих муниципалитету, но переданных в пользование физическому или юридическому лицу, в том числе бессрочно.
• Договоры доверительного управления недвижимым имуществом.
• Договоры, фиксирующие факт передачи квартиры, земельного участка или иного объекта взамен отказа от выплаты алиментов.
• Договоры ренты.
• Соглашения о разделе земельного участка между сособственниками.
• Документы, подтверждающие факт покупки земельного участка на электронных торгах, например, банкротных.

Правоудостоверяющие документы: виды и назначение

Договоры покупки, дарения, мены позволяют гражданину обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности на объект. Но для совершения в дальнейшем сделок со своим имуществом или любых юридически значимых действий необходимы еще и правоудостоверяющие документы:

• Акт, постановление, свидетельство, в которых зафиксирована передача земель в бессрочное пользование, но без возможности совершать юридически значимые действия: дарить, менять, продавать и т. д.
• Свидетельство о праве собственности. До 2017 года эти документы выдавал Росреестр при регистрации сделок с недвижимостью.
• Свидетельство арендатора, заключившего договор с муниципалитетом, в том числе на бессрочное пользование земельным участком.
• Выписка из ЕГРН. После 2017 года Росреестр при регистрации переходов права собственности выдает только такие документы в электронном или бумажном формате.

Правоутверждающие документы на земельный участок не являются альтернативой правоустанавливающим. Если собственник решит продать свой участок, для заключения сделки он обязан предъявить и свой договор купли-продажи (или свидетельство наследника, постановление о приватизации и т. д.), и выписку из ЕГРН.

Заказать ее можно на Публичной кадастровой карте.

Требования к содержанию и оформлению правоустанавливающих документов на землю

Чтобы договор купли-продажи, дарения, постановление о приватизации земельного участка, иные правоустанавливающие документы были приняты Росреестром к рассмотрению, в них должны содержаться определенные реквизиты:

• Данные владельца или лица, имеющего право бессрочно пользоваться участком: ФИО, адрес регистрации, номер и серия паспорта, кто и когда выдал.
• Способ передачи права: продажа, дарение, получение в наследство, предоставление возможности пользоваться пожизненно, в том числе безвозмездно.
• Сведения об объекте: кадастровый номер, категория земель, разрешенные виды использования, адрес (при необходимости), площадь, особенности, позволяющие однозначно идентифицировать участок.

Росреестр имеет право не принять правоустанавливающие документы для регистрации сделки с объектом недвижимости, если в них есть ошибки, исправления, зачеркивания и т. д.

При подготовке правоустанавливающих документов на земельный участок, при определении, как они выглядят, необходимо соблюдать еще несколько условий:

1. Не должно быть никаких сокращений в написании фамилии, паспортных данных, адреса. Исключение делается только для общеустановленных аббревиатур, например, УВД, УФМС при условии, что именно так они значатся в паспорте.
2. Если документ состоит из нескольких листов, их обязательно нумеруют, и скрепляют. На сшиве ставится печать (при наличии) и подпись.
3. Если для каких-либо целей требуется копия договора, постановления и т. д., ее необходимо заверить у нотариуса или в той организации, что выдала оригинал.

Лицо, подающее документы на регистрацию, должно иметь при себе оригинал общегражданского паспорта. Если в регистрационную палату обращается представитель, у него должна быть надлежащим образом оформленная доверенность.

Правоутверждающие документы выдает непосредственно Росреестр. Данные в них переносятся из исходных договоров, актов, постановлений. Из свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН можно узнать:

• Форму правоспособности текущего владельца.
• Данные о конкретном лице, размере его доли в праве собственности на некоторый объект.
• Кадастровый номер и адрес участка, иные сведения, относящиеся к объекту.

В выписке дополнительно указываются данные о наличии обременений на участок: в пользу кого наложен арест, на какой срок, на каком основании (ипотека, требование ФССП и т. д.).

Наказание за использование земельного участка без правоустанавливающих документов

Если кто-либо пользуется земельным участком, не имея на него правоустанавливающих документов, его могут обвинить в самовольном захвате территории. Наказание за такое деяние устанавливается в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.

Если кадастровая стоимость определена:

• физическое лицо оштрафуют на сумму 1-1,5% от кадастровой стоимости. Минимальный размер наказания — 5000 рублей;
• должностное лицо перечислит в бюджет уже 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей;
• юридические лица штрафуют на сумму в пределах 2-3% от кадастровой стоимости (от 100 000 рублей).

Если кадастровая стоимость не определена:

• физическое лицо могут наказать на 5-10 000 рублей;
• должностное лицо уплатит в соответствии с протоколом 20-50 000 рублей;
• штрафы для юридических лиц составляют не менее 100 000, но не более 200 000 рублей.

Избежать наказания нарушитель может только в случае малозначительности нарушения. В этом случае проверяющие могут ограничиться замечанием. Основание — ст.

2.9 КоАП РФ. Во всех остальных ситуациях представителям Росреестра придется доказывать, что пользователь земельного участка является его собственником, но не оформил необходимые правоустанавливающие документы. Либо нарушитель самовольно занял объект, не заручившись согласием законного владельца.