Права квартиросъемщика без договора

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам.

Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы.

Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту.

Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно.

Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же.

Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату.

Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д.

– все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда.

Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву.

К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество.

Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).

Закон помогает тем, кто его соблюдает

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Можно ли?

В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года.

Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.

Что говорит закон?

Какие наказания могут постигнуть участников неофициальной сделки по законодательству РФ?

Какой штраф может грозить?

Оштрафовать арендатора может налоговая служба за неуплату налогов. Как физическое лицо, собственник обязан подавать декларацию и платить налоги в размере 13% от полученной за аренду суммы.

• В случае неуплаты предусмотрен штраф в размере 20-40% от суммы налога.
• Плюс назначается пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 от налоговой ставки.
• К тому же, есть штраф за непредставление декларации в размере 5% от налоговой ставки, но меньше 1000 рублей.
• В статье 198 УК сказано, что если за 3 года гражданин не заплатил сумму более 600000 рублей, то его штраф составит от 100000 до 300000 рублей.

Предусмотрено ли другое наказание?

Возможно наказание за уклонение от уплаты налога в крупном размере в виде исправительных работ, либо тюремное заключение до одного года. В особо крупном размере лишением свободы от 1,5 до 3 лет.

Для того чтобы определить сумму неуплаченных налогов, нужно будет установить размер арендной платы и факт передачи денег. Что практически невозможно без документов. К тому же собственник может сказать, что пустил знакомого пожить на безвозмездной основе.

Подробнее о том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду можно узнать тут.

Права и ответственность квартиросъемщика

Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.

Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.

Также и прав у квартирантов ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.

Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов, которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.

Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.

Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.

Риски

Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:

1. Аферисты. Именно такие условия необходимы для них, без оформления договора они, не оставляя следов, могут совершить мошенничество. Например, могут сдать вашу квартиру еще кому-то. На длительный срок и с предоплатой.
2. Если квартиранты живут без оформленного договора, они могут:

• привести с собой недопустимое количество жильцов;
• поселить в квартире животных, которые испортят имущество;
• не пускать собственника в квартиру;
• испортить находящееся в квартире имущество, в том числе результаты проведенного ремонта;
• вывезти из квартиры какие-то ценные предметы, сославшись на то, что их там не было.

В каком случае соглашение составлять необязательно?

По закону необходимо платит налог, для этого нужно письменное оформление договора для сдачи квартиры. Поэтому предоставление жилья в пользование без договора возможно только на безвозмездной основе.

• Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?
• Всё о том, как сдавать квартиру посуточно: с чего начать, как найти квартирантов и заключить договор по образцу? — самостоятельно или через агентство риэлторов? ?
• Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку и на каких условиях? .

Условия для прекращения аренды

Главным условием для освобождения дома от арендаторов является желание домовладельца. Но это не значит, что съемщики покинут помещение по первой просьбе. Устная договоренность не является гарантией того, что квартиранты съедут из квартиры добровольно.

Как выселить жильцов без договора в этой ситуации? Действовать строго в рамках законодательства.

Как выселить квартирантов без договора аренды

В интересах домовладельца будет решение вопроса о прекращении аренды путем мирных переговоров. В противном случае оппоненты могут пожаловаться в налоговые органы, чем создадут некоторые проблемы для арендодателя.

Способы выселения квартирантов из квартиры без договора

Существует несколько способов выдворения жильцов из квартиры, если правоотношения не оформлены документально.

1. По мировому соглашению. Наиболее разумный вариант, поскольку обе стороны оказываются избавлены от различных проблем, финансовых расходов.
2. По заявлению в полицию. Если постояльцы не имеют регистрации в доме, сотрудники МВД имеют право выдворить их принудительно. Но решение о выдворении некоторых категорий граждан (детей, инвалидов, лиц с недостаточной дееспособностью) лежит вне компетенции полицейских.
3. Через суд. Это конечная инстанция разрешения конфликта и используется только в ситуации, если ни досудебная процедура, ни заявление в МВД не возымело эффекта.

Важно! Если сотрудники полиции не могут выселить квартиросъемщика, они составляют документы о нарушении права собственности. Акт будет использоваться в обоснование правомерности направления иска.

Ответственность собственника

Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.

При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:

• гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
• административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
• уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.

Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:

• штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
• арест продолжительностью до полугода;
• тюремное заключение до 1 года;
• принудительные работы на тот же срок.

Правовые нюансы

Если плата не предусматривалась

Собственники иногда сдают жилье не с целью получения прибыли, а по другим соображениям. Чаще всего квартиру без оплаты сдают в случаях:

• родственных, дружеских, иных отношений между квартирантом и домовладельцем;
• нежелания вносить платежи по ЖКХ за неиспользуемую площадь;
• иных обстоятельства, не сопряженных с получением денежных средств.

Отсутствие арендной платы исключает применение любых штрафных санкций к хозяину жилья. В случае суда постояльцы могут свидетельствовать об оплате проживания, но это придется доказать. В качестве доказательств принимаются:

• квитанции о банковских переводах, в которых напрямую указано, что таким образом вносится плата за использование помещений;
• расписки в получении денег в арендной платы за проживание;
• показания свидетелей о передаче денег именно за аренду.

Если просрочена оплата за квартиру

Поскольку условия сделки нигде не прописаны, у владельца жилого помещения нет фактической возможности доказать наличие задолженности и взыскать ее. Ведь нет никаких доказательств обязанности квартиранта вносить плату за проживание.

Если причинен вред недвижимости, имуществу

Отсутствие документов существенно затрудняют взыскание компенсации за причиненный ущерб. Но таковой ущерб взыскать удастся, если доказать, что:

• имущество в квартире было в нормальном состоянии на момент заселения;
• причиненный ущерб возник вследствие действий (бездействия) жильца, его гостей.

Если у проживающих временная прописка

Временная регистрация является основанием для использования квартиры по назначению. Поэтому принудительное выдворение лица с такой пропиской возможно только по окончании срока ее действия или досрочного прекращения регистрации через суд. Основанием к обращению в судебные органы является:

• аморальный образ жизни квартиросъемщика;
• неоднократные жалобы соседей;
• отказ своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги;
• квартиросъемщик нанес ущерб недвижимости, имуществу в нем.

Если у квартиросъемщиков есть дети

Никаких особенных преференций детям закон не предоставляет. Законодательство позволяет выдворить несовершеннолетних вмести с их родителями из незаконно занимаемого помещения.

Но все же лучше действовать этически правильно:

• отказаться от прекращения арендных правоотношений в период холодов;
• предоставить разумный срок на поиск новой жилплощади.

Этически правильные поступки могут быть учтены судьей при вынесении решения.

Незаконное выселение квартирантов: штраф

Если письменный договор существует, а арендатор соблюдает все условия по оплате и проживанию в съемном жилье, арендодатель не сможет досрочно выселить его по своему желанию.

Если же он попытается избавиться от квартиранта быстрым методом вроде смены замков, его действия будут квалифицироваться согласно п.1 ст. 19 «О самоуправстве» КоАП РФ.

За такие действия, собственнику придется понести ответственность, а именно:

— Оплатить штраф в размере 3000 рублей;

— Если имеет место причинение ущерба имуществу квартиранта, правонарушение трактуется уже согласно уголовному кодексу, а размер штрафной санкции возрастет до 80 000 рублей (согласно ст. 300 УК РФ).

Также следует отметить, что в течение периода судебных разбирательств, квартиросъемщик будет иметь законное право продолжать жить в съемном жилье.

Подводя итог, следует заметить, что отсутствие договора порождает ряд проблем для всех. Правильно заключенное письменное соглашение не только прояснит все вопросы по использованию съемного жилья, но и убережет арендатора и арендодателя от различных судебных тяжб, влекущих дополнительные затраты времени, денег и сил.