Дмитрий Соломников, руководитель отдела развития компании «1 Капитал», рассказал Novostroy-Spb.ru о том, что делать покупателям квартир в новостройках, если производитель обанкротился, а дом еще не сдан в эксплуатацию.
В текущей финансовой ситуации сохраняется ли риск банкротства подрядчика, или кризис против кризиса и опасность миновала?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять, на каком этапе находится российская экономика. Нынешний кризис отличается от предыдущего своей продолжительностью. Если в предыдущий период экономика резко сокращалась, а затем восстанавливалась, то в нынешней ситуации мы наблюдаем очень длительный период спада. Основными рычагами экономического роста в последние годы были высокие цены на нефть и функционирующая «потребительская модель». Однако с декабря 2014 года эта модель окончательно рухнула.
Мы уже наблюдали панический спрос на валюту, недвижимость, автомобили и бытовую технику. Теперь ажиотаж закончился. Согласно последним статистическим данным, в ухудшении ситуации и в продаже товаров премиум-класса поначалу мы ощущали только ухудшение состояния нашего финансового сектора.
Таким образом, сегодня можно говорить о том, что мы уже находимся в глубоком кризисе. По данным различных агентств недвижимости, в первом полугодии 2015 года сокращение продаж на основных рынках жилья составило 40-50 % (спрос на услуги по оценке квартир также значительно упал). В то же время производители недвижимости смогли создать экономические подушки, которые закрыли 2014 год с важными показателями. Однако их количество в таких условиях очень ограничено. Только в ближайшем будущем мы увидим банкротство.
Поскольку лето характеризуется условиями, снижающими продажи, сейчас все ждут начала осени. Если ситуация так и не улучшится, не все производители продолжат работать.
Какие компании всегда находятся в зоне риска, независимо от их финансового положения?
Прежде всего, в опасной зоне находятся компании с высоким уровнем заемных средств, которые не могут договориться с банками о более выгодных условиях и не могут реализовать проекты сомнительного качества, финансовых характеристик или местоположения.
При анализе строящихся проектов первым шагом всегда является контроль юридической чистоты помещения. Во-первых, если проект может быть построен на основе пространства. Во-вторых, когда пройдут все процедуры согласования проекта. В-третьих, можно ли подключить дом к центральным инженерным коммуникациям.
Какая из существующих систем плоского рынка в наибольшей степени защищает покупателей в случае неплатежеспособности производителя?
Рынок квартир, основанный на договорах долевого участия, является наиболее надежным из существующих систем. Подрядчик имеет право заключить договор купли-продажи строящейся квартиры только при наличии права собственности на землю (или аренды с инвестиционными условиями), разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации, опубликованной за две недели до начала продажи.
Договоры долевого участия также не относятся к двойным продажам, поскольку они должны быть зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации (Росреестр).
На практике процедура выглядит следующим образом При заключении договора долевого участия в приобретении квартиры делается три экземпляра. После регистрации один экземпляр передается подрядчику, второй экземпляр остается в Росреестре, а третий передается покупателю. Если эти процедуры не нарушены, покупателя могут обязать выплатить проценты и компенсацию, а также сумму задолженности.
Также можно рассмотреть режим покупки квартиры по договору купли-продажи, но только в том случае, если установка введена в эксплуатацию и подрядчик получил свидетельство о праве собственности на другой дом.
Существуют ли дополнительные способы защиты покупателей от последствий неплатежеспособности подрядчика?
В начале 2014 года вступила в силу поправка к 214-ФЗ, согласно которой подрядчики обязаны гарантировать каждый договор с дольщиками или получать банковскую гарантию на сумму полученных средств. Таким образом, страховщик или гарант обязан профинансировать продолжение строительства или вернуть затраты покупателю.
Перед покупкой жилья следует использовать следующие методы
а) Изучение общей критики компании, чтобы понять уровень деловой репутации,
b) изучение новостного фона компании,
(c) подтверждение наличия спора между покупателем и подрядчиком в арбитражном суде (с помощью корпоративного налогового идентификатора); d) изучение других покупателей данного объекта
(d) изучение комментариев других покупателей по данному лоту; и
(д) ознакомление с процессом строительства на строительной площадке. Основной срок строительства — два-три этажа в месяц.
В случае неплатежеспособности производителя покупатель имеет право только на возврат денег или есть другие варианты? Какой вариант является наилучшим?
Помимо возврата денег, покупатель имеет право потребовать права собственности на приобретенную недвижимость через суд. В данном случае последний вариант является наиболее предпочтительным из-за того, что иск можно изменить в любой момент, чтобы получить деньги. Самое главное — есть время попасть в реестр кредиторов, который закрывается через два месяца после даты утверждения контрагента.
Если речь идет о возврате денег, получает ли покупатель только сумму, уплаченную за квартиру, или учитывается рост цены за квадратный метр с начала продажи?
Покупатель имеет право получить сумму, равную текущей стоимости приобретенного объекта.
У компаний-банкротов обычно есть несколько должников. Что делать покупателю квартиры, если у него не хватает денег, чтобы оплатить долг продавца?
Такая ситуация может возникнуть. Единственный выход — воспользоваться этим уроком.
Зачастую для строительства тех или иных объектов подрядчики регистрируют отдельное юридическое лицо, не имеющее самостоятельных активов. Если происходит банкротство, все активы агентства продаются, и на этом процесс заканчивается.
Каков вообще алгоритм действий покупателя в случае банкротства производителя?
Теоретически после вступления в силу поправок к 214-ФЗ вы можете обратиться в свою страховую компанию. Однако я предлагаю вам придерживаться более разумной формы.
Для начала необходимо определиться с формой компенсации. Вы должны установить право собственности на объект, иначе вы получите денежные средства. Затем вам необходимо направить заявление о регистрации требования в кредитном реестре в адрес подрядчика, арбитражного управляющего и суда (с приложением соответствующих документов). Затем желательно присутствовать на судебном заседании или следить за ходом процесса на сайте арбитражного суда. В любом случае в данной ситуации необходимо занять активную позицию.
Что бы вы посоветовали покупателям, чтобы защитить себя от безжалостных подрядчиков на этапе заключения сделки?
Подрядчики часто создают отдельное юридическое лицо под конкретный проект, поэтому первоначально необходимо проанализировать материнскую компанию. Анализ должен включать следующее.
1. количество проектов на данный момент,
2. интеграционные проекты и отзывы клиентов об этих проектах,
3. продолжительность задержек по предыдущим проектам; и
4. наличие банковской аккредитации; и
5. ключевой анализ нашей финансово-хозяйственной деятельности: вся бухгалтерская отчетность находится в открытом доступе.
Они не имеют предконтрактной ценности, поскольку не дают никаких гарантий и не имеют места для регистрации. Такие договоры подписываются только во время строительства, а основной договор подписывается, когда дом введен в эксплуатацию. Преддоговорные соглашения не предусматривают финансовых расчетов и должны исполняться только на основании договора долевого участия. На этом основании оказалось невозможным взыскать штрафы за просрочку и страхование двойных продаж по договору.
Следует помнить, что при наличии предварительного договора обязательства, вытекающие из него, прекращаются до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора. Если подрядчику не предлагают заключить основной договор, необходимо написать заявление о заключении договора. В противном случае можно потерять деньги и не принять квартиру.
Средние экономические показатели, неоднозначная отическая ситуация в связи со сменой ключевых менеджеров, большое недовольство потребителей — похоже, группа компаний ПИК находится в непростой ситуации. Наша Версия отмечает различные тревожные звоночки в деятельности ПИК.
О переизбытке подрядчиков и банкиров, сгущенном выгодными ипотечными кредитами, сопровождаемыми государственными субсидиями, сообщалось неоднократно. В связи с этим финансовая отчетность одного из крупнейших в стране подрядчиков по недвижимости выглядит, мягко говоря, странно. Так, по итогам 2023 года чистая прибыль ГК «Пик» составила всего 52,3 млрд рублей. Иными словами, на 49,5 % меньше, чем в 2021 году.
При этом долгосрочный кредитный долг компании вырос почти на 150 %, до 687,6 млрд рублей. Неизменной остается только выручка — 686,3 млрд рублей, то есть на 20 % больше, чем в 2021 году. Однако это не подтверждает сам производитель. За последние два года цена квадратного метра выросла почти в два раза, что привело к росту выручки.
Очевидно, что такие результаты — это отказ от выплаты дивидендов и очередная смена генерального директора, мягко говоря, не блестящие экономические показатели. Напомним, что Сергей Гордеев занял пост генерального директора после отставки основателя и основного бенефициара собственников Сергея Гордеева, которого на посту генерального директора сменил Иван Поландов. Но теперь он был вынужден досрочно передать кресло Эрванду Карапетяну. Уже сейчас ясно, что новому топ-менеджеру придется решать множество задач.
Побег» от эксплуатации.
В ближайшее время в Арбитражном суде Москвы будет рассмотрено дело по иску Департамента городского имущества о взыскании с ГК «ПИК» задолженности по арендной плате за землю. Учитывая масштабы деятельности подрядчика, сумма иска ожидается не очень большой. Сумма долга составляет около 267 млн рублей, а сумма штрафа — 9,1 млн рублей. Однако стоит отметить, что подобные иски, похоже, становятся для компании обыденным явлением. Например, в конце прошлого года аналогичный иск рассматривался в Московской области. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Озинцовского муниципального района пытался заставить подрядчика выплатить 11,1 млн рублей задолженности по арендной плате за землю.
При отсутствии иных существенных обстоятельств эти судебные споры можно было проигнорировать. В последние годы компании Группы ПИК претерпели явную реструктуризацию. Ряд дочерних компаний вышли из бизнеса с сомнительными планами и обанкротились. Например, в период 2021-2023 годов ПИК «объединила» несколько ранее подконтрольных структур. В частности, по сообщениям СМИ, некоторые «дочки» ПИК были переведены в одно АО «Финансовый эксперт».
Согласно информации в открытых базах данных, данное АО теперь является владельцем двух компаний, ранее принадлежавших ПИК, — ООО «Блеск» и ООО «РИВАС МО». Интересно отметить, что до февраля 2022 года учредителем «Финансового эксперта» была Кира Ревенкова. По слухам, человек с такой же фамилией также работал в компании «ВТБ Регистратор», которой принадлежит реестр «Финансовых экспертов». Здесь можно учесть, что до недавнего времени банку ВТБ принадлежало 12,4 % акций ПИК. Окончательно банкиры вышли из капитала подрядчика в августе прошлого года. Однако, судя по тому, что сейчас происходит в «Финансовом Эксперте», окончательного разрыва между банками и подрядчиками не произошло.
Работа по организации «Интервидения» активно ведется, и уже более шести стран выразили свое согласие на участие в музыкальном конкурсе в Москве.
История передачи ООО «Билдэкспо» (теперь эта компания называется ООО «Блеск») в руки финансовых специалистов предельно ясна. К декабрю 2023 года его учредителями были, в частности, ПАО «Пик СЗ» и ООО «Пик-Корпорация», а уставный капитал составлял всего 500 000 рублей. С переходом под крыло «Финансовых экспертов» уставный капитал БСК внезапно вырос до 5,1 миллиарда! Кроме того, в 2022-2023 годах списочная численность сотрудников «Финансовых экспертов» будет равна нулю (!). И это тоже пробел, несмотря на то, что, казалось бы, люди и заработки у
Высокий уровень долгостроя
Несмотря на все эти парадоксы, наглядно демонстрирующие утечку средств корпорации ПИК, подрядчик продолжает заявлять о реализации крупных проектов. Пока же на сегодняшний день картина серьезно увязла в строительстве объектов, которые уже начались. По данным Единой системы жилищного и ипотечного строительства (ЕСЖИК), из 323 задержанных жилых домов подрядчики ведут 60. В некоторых случаях задержки составляют более года.
В компании «ПИК-Новостройки» также есть пожарный журнал — в начале мая в строящемся жилом комплексе на Руставели произошел пожар.
В марте 2022 года мы купили квартиру в жилом комплексе ISET Park Home. Выбрали именно этот жилой комплекс, потому что на тот момент компания обещала, что мы сможем заселиться в свои дома уже в ноябре того же года. Условия завершения строительства были предусмотрены в договоре, как и положено, но компания, как выяснилось позже, не спешила выполнять свои обязательства. Она перенесла дату сдачи ключей, не сообщив заказчику о причинах задержки. В результате сдача Дома общин была задержана на 10 месяцев, восемь из которых пришлись на приостановку работ из-за штрафов и неустоек подрядчиков, введенных правительством для помощи строительной отрасли.
В результате, когда дольщики попытались взыскать штрафы за оставшиеся два месяца, компания Pik отказалась. Формулировка была такая. Ирина Прозорова говорит: «Штраф — это наказание за нарушение в одном месте и компенсация в другом, он не может быть способом обогащения».
Кстати.
Дольщикам часто приходится обращаться в суд, чтобы добиться выплаты штрафов от ПИК за просрочку сдачи жилья. Недавно жильцы жилого комплекса на улице Космонавтов, 11 в Екатеринбурге выиграли дело против застройщика. Возможно, свою роль сыграло то, что помощь дольщикам оказал региональный отдел Управления по надзору за ценными бумагами РФ. С августа 2023 года в Консультационный центр для потребителей Екатеринбурга обращаются дольщики, чьи квартиры были сданы подрядчиком СЗ «ПИК-Урал» с опозданием. В некоторых случаях подрядчик отказывался выплачивать штраф и игнорировал обращения», — рассказали в ведомстве.
Между тем, у ПИКа есть ряд хитроумных юридических уловок, чтобы запутать жителей при решении вопроса о конфискации. Одна из них — гарантийный срок на ремонтно-отделочные работы, прописанный в договоре. По закону на новостройки дается пятилетний гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан бесплатно устранить все выявленные дефекты. Однако ПИК выделяет ремонтно-отделочные работы в отдельную категорию и предлагает на них только годовой гарантийный срок.
Незаконные действия подрядчика были впервые установлены только недавно в Верховном суде. Дмитрий Аносов, житель Москвы, купивший квартиру у ПИК, спустя четыре года обнаружил, что стены и полы имеют дефекты. Суды всех инстанций выносили решения в пользу подрядчика, соглашаясь с тем, что договор предусматривал годовую гарантию на ремонтно-отделочные работы в договоре. Однако Верховный суд в своем решении напомнил, что, согласно 214-ФЗ, «гарантийный срок на объекты совместного строительства, за исключением технического и механического оборудования… . определяется договором и не может быть менее пяти лет». В результате дело было возвращено в суд для рассмотрения.
Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков
Участники долевого строительства не смогут соблюдать сроки строительства до конца 2022 года и, соответственно, не смогут взыскивать штрафы с подрядчиков. Соответствующее постановление правительства было опубликовано на официальном портале правовых актов и вступило в силу 29 марта. Оно определяет детали применения санкций (штрафов, пеней) за ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договоров о совместном строительстве. Согласно постановлению, штрафы не будут начисляться за нарушение сроков строительства при передаче квартир до 31 декабря 2022 года. По общему правилу, если подрядчик нарушает условия сдачи жилья, предусмотренные ГПД, он обязан уплатить штраф по требованию дольщика (п. 2 ст. 6 Ф З-214). Компенсация за просрочку сдачи жилого помещения начисляется в размере «30 ставок рефинансирования Центрального банка, действующих на день возникновения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Помимо компенсации, подрядчик выплачивает штраф. Его размер составляет 50 % от суммы штрафа.
Что касается требований об уплате штрафов, предъявленных к подрядчику, то они также отложены до вступления в силу нового постановления правительства — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2022 года. В то же время для дольщиков будут предусмотрены послабления. До конца 2022 года штрафы за просрочку платежей по НПК начисляться не должны. Также будет введен мораторий, объединяющий новостройки в единый реестр выдачи (URPO). В настоящее время в этот список входят дома, срок сдачи которых просрочен более чем на шесть месяцев. В этом случае подрядчик не может привлечь средства дольщиков и зарегистрировать договор. Согласно документу, внесение объекта в реестр проблемных объектов отложено до 31 декабря 2022 года. На данный момент аудиторы и местные власти не могут обратиться в суд строительных компаний или Росреестр, что задерживает сдачу дома. Продажи и регистрация ДДУ. Подобные меры вступили в силу во время первой волны пандемии в 2020 году. В настоящее время инновации являются частью антикризисных мер. Во-вторых, многие российские производители недвижимости сталкиваются с судебными разбирательствами по поводу качества строительства жилья. Люди жалуются на дефекты в новостройках. Сами подрядчики считают многие из этих претензий необоснованными и называют их потребительским экстремизмом.
Комментарий.
Андрей Еремин, ответственный по дополнительному офису Amulex.ru: — После вступления приказа в силу до 31 декабря 2022 года никаких санкций, штрафов или компенсаций за неконкуренцию со сроками передачи производимой продукции не будет. Для акционеров. Это правило распространяется и на договоры участия в долевом строительстве, заключенные с гражданами для строительства частных домов и других подобных нужд. Кроме того, предусмотрена приостановка начисления процентов, штрафов и убытков до 31 декабря 2022 года, а также требования, которые должны быть предъявлены должностным лицам проекта до вступления в силу данного постановления. Аналогичное постановление Правительства РФ вступило в силу в связи с ограничениями, налагаемыми новой инфекцией Covid-19 с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Экономические субъекты, связанные с крупными штрафными санкциями, считают, что им пришлось принять меры по поддержке строительной отрасли, которые уже были приняты во избежание массовых банкротств производителей. В то же время для дольщиков размер санкций и компенсаций в случае нарушения условий передачи жилья значительно меньше, так как расчеты исключены с момента вступления законодательства в силу до 31 декабря 2022 года. Советник Legal World: — Раньше покупатели квартир в новостройках могли претендовать на денежную компенсацию и даже на достойную защиту в случае превышения сроков передачи жилья.