Нежилого помещения

Точного определение этого понятия в законодательстве нет. Но на практике принято считать, что нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания. Но к нему не относится:

• Жилое помещение, признанное аварийным.
• Общее имущество проживающих в многоквартирном доме (например, как лифт, лестница, чердак, подъезд, подвал).

Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают. Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях (предназначенных для того, чтобы в них жили) или в полностью нежилых.

Важно! При соблюдении определённых условий жилой фонд возможно перевести в нежилой. Обратный переход тоже возможен, но он ещё сложнее.

Законодательное определение

В Гражданском и Жилищном Кодексах, тем не менее, содержатся важные сведения о нежилых помещениях. К примеру, это его признаки. Их список внесён законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Вопросы о возможности перевода в эту категорию из жилых описаны в 22 статье ЖК.

Признаки

К основным признакам относят следующие:

1. Такой объект является недвижимостью.
2. Не предназначен для того, чтобы в нём жили люди.
3. Он является изолированным, то есть отдельным. Границами помещения служат строительные конструкции, то есть стены, пол, перекрытия и т. п.
4. Обязательно должен быть отдельный вход.
5. Помещение должно быть зарегистрировано на определённом участке.
6. Его должно быть невозможно переместить.
7. Оно должно соответствовать строительным, противопожарным и техническим нормам.

Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?

Такая недвижимость делится на:

• основную;
• и вспомогательную.

Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным.

Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:

1. Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
2. Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
3. Промышленными.
4. Административными.
5. Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
6. Общественного питания.
7. Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
8. Торговли.
9. Отдыха и развлечений.
10. Отделений связи (почты).
11. Складские.
12. Творческие (мастерские и выставочные залы).

Требования к имуществу

Необходимо, чтобы недвижимость соответствовала следующим требованиям:

1. Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
2. Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
3. Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
4. Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
5. Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.

Внимание! Если использовать такое недвижимое имущество можно только с присоединением части общего пространства многоквартирного дома, потребуется согласие жильцов. Чтобы получить его, потребуется проводить общее собрание.

Разрешение потребуется и для организации отдельного входа, если для этого понадобится изменять ограждающие и/или несущие конструкции.

В дальнейшем использовании должны соблюдаться требования:

• санитарно-гигиенические;
• противопожарные;
• экологические.

В частности, если нежилое помещение находится в жилом здании, в нём нельзя размещать:

1. Предприятия, загрязняющие территорию и воздух (физически и химически).
2. Нарушающие условия проживания.
3. Некоторые лечебно-профилактические организации (помогающие при наркотической и алкогольной зависимостях, инфекционным больным).
4. Промышленные предприятия.
5. Магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами.
6. Химчистки.
7. Общественные туалеты.
8. Учреждения, работающие позднее 23 часов (или, тем более, круглосуточные).

Отличия от помещений для постоянного проживания

Основное отличие состоит в предназначении. Жилое помещение предназначено для проживание, а нежилое – для других целей. Это может быть торговля, оказание услуг, производство и т. д.

Дополнительным признаком будет наличие (или отсутствие) отдельного входа. Также важно расположение на этаже в многоквартирном доме.

Примеры, что относится к жилому фонду, а что – к нежилому

В жилой фонд входят:

• квартиры многоквартирного дома, в том числе коммунальные;
• отдельные дома, предназначенные для постоянного проживания;
• общежития.

К нежилому причисляют:

1. магазины;
2. химчистки;
3. салоны красоты;
4. гостиницы (поскольку предназначены для временного проживания, а не постоянного);
5. апартаменты.

Итак, к нежилым относятся отдельные помещения, не предназначенные для проживания. Они могут относиться к различным видам по своему назначению и использоваться для различных целей, а также должны соответствовать ряду требований.

Законодательная база вопроса

Согласно статье 16 ЖК РФ жилым помещением считается комната, отдельным дом или квартира в многоквартирном доме. Отсюда можем сделать вывод, что нежилым помещением будет считаться все то, что не относится к жилому.

Также упоминание о нежилых объектах есть в статье 22 ЖК РФ, где регулируется процедура перевода жилья в нежилой фонд.

Такими косвенными понятиями руководствоваться не придется, так как:

• согласному Постановлению Правительства №354 нежилым будет считаться тот объект, который так отмечен в технической и проектной документации;
• объект недвижимости, который внесен в базу зданий и иных сооружений, согласно Федеральному Закону №384.

Сделаем вывод: нежилое помещение — это часть здания или отдельно стоящее помещение, которое предназначено для коммерческих, производственных, административных или общественных целей и не предназначено для проживания людей.

Такое помещение может быть в составе не только административных или коммерческих зданий, но и жилых. Например, в новостройках сейчас практически всегда первый этаж отведен под коммерческие цели. Там располагаются спортзалы, кофейни, офисы, какие-то магазины или частные медицинские кабинеты.

Важно: в случае с МКД коммерческие помещения не являются общедомовым имуществом. К таковому относятся лифты, лестничные клетки, холлы или подъезды. Исключение составляют случаи, когда нежилое помещение используется ТСЖ или управляющей компанией.

Признаки нежилого помещения

Исходя из Жилищного Кодекса и федеральных законодательных актов, признаками помещения, которое не относится к жилому фонду является следующее:

• есть изолированный вход или он просто не связан с подъездом;
• не предназначен для круглогодичного проживания людей;
• помещение не только изолированно, но и капитально: есть фундамент, несущие стены, потолок;
• нет регистрации граждан, а вот как объект для юридического адреса может использоваться;
• соответствует техническим, градостроительным нормам;
• в технической документации дома обозначен статус “нежилое помещение”.

Виды объектов нежилого типа

1. торговые — предназначены для магазинов продуктового типа, канцтоваров, одежды, но в здании МКД запрещены те, которые могут создавать опасность. Например, точку по продаже пиротехники открыть не получится;
2. административные — офисы, частные кабинеты разных компаний или филиалов;
3. развлекательные — бары, пабы, пиццерии. Но, опять-таки, если говорить о МКД, то не все типы развлекательных учреждений получится там открыть;
4. универсальные — не привязаны к какому-то одному виду деятельности. Такие помещения зачастую находятся в аренде, так как часто меняются бизнесы, которые там размещаются;
5. складские для разных видов продукции: продукты, канцтовары, одежда, строительные материалы.

Можно ли оформить регистрацию в нежилом помещении?

Нет, так как отсутствие прописанных по адресу нежилого объекта является одним из его признаков. Но, регистрацию можно оформить в том случае, если объект из нежилого фонда перевести в жилой.

Отсутствие возможности прописки не исключает использования объекта как юридического адреса.

Перевести объект из нежилого в жилой сложно, так как нужно привести его в состояние, которое пригодно для круглогодичного проживания людей. Кроме строительных работ нужно все оформить должным образом и с юридической стороны — получить заключения от исполнительных органов, разрешения от пожарной инспекции, санэпидстанции. Только после того, как вся разрешительная документация будет на руках, можно начинать процесс оформления права собственности, а уже на основании этого и прописку.

Понятие нежилого помещения в законодательстве

В ЖК РФ определение нежилого помещения не раскрывается. Там сказано только про особенности перевода жилого помещения в нежилое (гл. 3 ЖК РФ). Но в ст. 16 ЖК РФ есть понятие жилых объектов. К ним относятся:

1. Жилые дома или части домов. Это индивидуальные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений. Проживание людей в них позволяет полностью удовлетворять бытовые и иные нужды.
2. Квартиры. Это структурно обособленные помещения в многоквартирных домах, состоящие из одной или нескольких комнат. Из таких объектов осуществляется доступ к общедомовому имуществу. Проживание в квартирах полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
3. Комната. Это часть дома или квартиры, в которой человек может жить.

Понятие нежилого помещения используется и в других законах, но нигде полностью не раскрывается:

: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений. Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

Вывод: все объекты недвижимости в РФ относятся к жилому и нежилому фонду. НП предназначены для коммерческой, некоммерческой и любой иной деятельности, но только не для проживания – для этого они не благоустроены.

Что входит в нежилые помещения многоквартирного дома?

Некоторые ошибочно считают, что общедомовое имущество относится к НП многоквартирных домов, но это не так. Теоретически лестничные клетки, коридоры, лифты, подъезды, балконы относятся к нежилым, но фактически на их территории нельзя открыть магазин или офис. Общедомовое имущество принадлежит только собственникам квартир и не может использоваться для коммерческой или иной деятельности.

Примечание: в некоторых МКД все же есть НП. Например, когда подвалы оборудуют под офисы эксплуатационных служб (сантехнических, инженерных). Если в доме сломается лифт, сотрудники быстро устранят поломку, т.к. находятся в непосредственной близости.

Нежилое помещение по ЖК РФ: требования

Встроенное или отдельно стоящее нежилое здание должно отвечать нескольким требованиям:

1. Наличие запасного выхода при площади более 100 кв.м.
2. Наличие отдельного входа, изолированного от подъезда в МКД.
3. Соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований безопасности.

Если НП находится в МКД, оно может быть только на первом или цокольном этаже. Переоборудовать часть квартиры в нежилой объект не получится, только полностью.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Если использование НП производится на основании права собственности, владельцы обязаны руководствоваться местными законами и ГК РФ. В ЖК РФ об этом ничего не говорится.

Например , в ст. 210 ГК РФ говорится, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а именно:

1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
5. Соблюдать чистоту.
6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

Примечание: в некоторых регионах существуют дополнительные ограничения. Например, если магазины по продаже алкогольной продукции могут реализовывать товар до 22.00 час., им целесообразно закрываться в это же время.

Что такое жилое помещение в многоквартирном доме?

Жилым помещением в многоквартирном доме считается объект, пригодный для постоянного проживания. Для него характерны несколько признаков:

1. Статус недвижимого имущества.
2. Изолированность от других помещений, жилых и нежилых, не принадлежащих владельцу на праве собственности.
3. Пригодность для постоянного проживания людей.
4. Соответствие санитарным, техническим, противопожарным и иным требованиям.
5. Регистрация в установленном порядке в Росреестре.

Ответы юриста на частные вопросы

Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.

В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?

Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое.

Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.

Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.

Что это такое?

Начнём с определения. Если коротко, к нежилой недвижимости относятся все объекты, не предназначенные для жизни людей — вместо этого их можно использовать практически в любых других целях. С юридической точки зрения, у нежилых объектов есть несколько характеристик:

Чёткие границы, которые изолируют объект от окружения: стены, пол и потолок.

Недвижимый характер объекта: он находится в составе жилого или нежилого здания, его можно зарегистрировать на конкретной земельной территории и нельзя переместить.

Наличие входа. Тут всё просто: в помещение можно попасть, равно как и выйти из него.

Нежилой фонд. Объект не предназначен для жизни людей, его можно использовать только в торговых, общественных, производственных или административных целях.

Важно понимать разницу между нежилыми помещениями и объектами общего пользования. Возьмём стандартный жилой дом: подъезды в нём — это общее имущество, а вот места под ритейл на первом этаже — нежилые помещения с коммерческим назначением.

Виды коммерческой недвижимости

Поскольку мы специализируемся на коммерческой недвижимости, поговорим об этом разряде нежилых помещений подробнее. Всего выделяют четыре вида таких объектов: они могут быть офисными, торговыми, производственными и складскими.

Офисные объекты

Офисы — помещения, в которых работают сотрудники различных компаний. Обычно они размещаются в административных зданиях и бизнес-центрах, но иногда их можно найти и в домах жилого фонда. Офисная недвижимость в первую очередь предназначена для людей, поэтому к ней подводятся все нужные коммуникации: водопровод, канализация, вентиляция и центральное отопление.

На рынке встречаются несколько категорий офисов:

Класс А. Самая престижная категория. Офисные помещения, которые к ней относятся, размещаются в новостройках с высочайшим качеством отделки и богатой инфраструктурой. Такие здания строятся в центре города или в непосредственной близости от него, поэтому могут похвастать хорошей транспортной доступностью.

Класс B. Эти помещения находятся подальше от центра, но сохраняют транспортную доступностью благодаря близости к крупным магистралям. Они находятся в использовании меньше десяти лет и имеют качественную отделку в хорошем состоянии.

Класс С. В этом случае разговор идёт о расположении на городской периферии, добраться до которой может быть и долго, и проблематично. Сами здания пробыли в эксплуатации больше десяти лет, внутри — стандартный ремонт, вокруг — скудная инфраструктура и мало места для парковки.

Класс D. Во многом похож на предыдущую категорию, но техническое и косметическое состояние помещений ещё хуже. Если во всех предыдущих категориях объекты находятся на первом этаже и выше, здесь они могут уходить под землю — в подвалы и полуподвалы. Инженерные коммуникации, как правило, в удовлетворительном состоянии, но не очень эффективны.

Торговые объекты

У торговых объектов есть две основные функции: временное хранение товаров и их последующая реализация. Этот тип недвижимости больше других тяготеет к стрит-ритейлу и площадям в ТЦ или ТРК. Чаще всего это магазины или заведения общественного питания.

Производственные объекты

Производственные помещения предназначены для трудовой деятельности людей — это, например, цеха, ангары и различные технические строения. Они всегда находятся в пределах специализированных зданий — например, заводов или производственных комплексов, — которые строятся за чертой города.

Складские объекты

Склады — помещения, которые используются для приёма, хранения и транспортировки товаров. Крупные складские объекты обычно размещаются в отдельных постройках, но объекты поменьше можно найти в подвалах или на цокольных этажах. Как и в случае с офисами у складов есть своё деление на несколько категорий:

Класс А. Профильные помещения-новостройки, которые отличаются высокотехнологичным оборудованием и выгодным расположением рядом с крупными автомагистралями. Внутри — системы вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения и пожаротушения, а также подведённые коммуникации. Помещениям этой категории свойственны потолки высотой от десяти метров и большой шаг колонн.

В строительстве самого здания используются лёгкие металлоконструкции и огнеупорные сэндвич-панели.

Класс B. Помещения этой категории находятся в старых постройках, которые не всегда соответствуют последним требованиям в сфере логистики и за счёт этого могут требовать дополнительные затраты на усовершенствование. Ещё одно существенное отличие от предыдущей категории — этажность: в здании может быть несколько этажей, для перемещения между которыми нужны грузовые лифты. Высота потолков — от 6 метров.

Класс С. Здания, в которых находятся помещения этой категории, изначально не задумывались как склады — обычно это переоборудованные ангары или производственные цеха. Стоимость аренды такого помещения существенно ниже, но за низкой арендной ставкой следуют высокие расходы на оборудование и модернизацию. Из других характеристик — удалённость от крупных магистралей, потолки высотой от 4 метров.

Класс D. Любые непрофильные помещения, в которых можно хранить продукцию, не требующую специальных условий — микроклимат внутри таких складов не регулируется. Главное преимущество — это самый бюджетный вариант из всего перечня, который идеально подойдёт для небольшого бизнеса.

Универсальные объекты

Название говорящее: эти помещения подходят для самых разных видов деятельности — от спортзала до частной клиники с цветочной лавкой в промежутке. Находятся они, как правило, на первых этажах жилых домов или в торговых центрах. Главные требования: помещение должно быть обособленным и иметь отдельный вход и подведённые коммуникации.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.