Зачастую договор найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ) называют договором аренды (статья 606 ГК РФ) и наоборот. Это не совсем правильно: договор найма жилого помещения составляется тогда, когда нанимателем является физическое лицо, заключающее договор с целью проживания в жилом помещении, во всех остальных случаях (аренда офиса, склада, гаража и т.д.) заключается договор аренды. Если Вам нужен договор найма жилого помещения (квартиры), вы можете найти его здесь .
Ключевые условия договора аренды квартиры
Предмет договора — существенный пункт в любом договоре, в котором необходимо описать объект сделки. Когда в аренду сдается квартира, то в договоре и должно быть прописано «квартира», а не «комната» или «жилое пространство». Дополнительно формируется полное описание объекта, а для большей безопасности возможно заказать выписку из ЕГРН, которая свидетельствует о том, что квартира принадлежит арендодателю.
Кроме этого, важно описать иное имущество, которое передается арендатору вместе с квартирой: мебель, бытовая техника, иные вещи. Рекомендуется указать также текущее состояние этого имущества: это позволит обозначить возможность ответственности в случае порчи имущества.
Перечень зарегистрированных в квартире людей — второе важное условие данного договора. Если в квартире есть зарегистрированные третьи лица, это означает, что они имеют право там проживать. Это важно в случаях, когда владелец квартиры не может повлиять на зарегистрированных в ней лиц и создается конфликт, решение которого может быть не всегда в пользу арендатора.
Размер арендной платы и её периодичность — важнейший пункт соглашения, регулирующий финансовые отношения между сторонами. В договоре указываются реквизиты сторон, а если оплата происходит в наличной форме, то необходимо требовать расписку о получении денежных средств.
Срок действия договора — если этот пункт в соглашении не установлен, согласно законодательству договор будет действовать пять лет.
При заключении договора на один год и более необходимо зарегистровать договор в отделении Росреестра (данные будут внесены в ЕГРН). Обратиться в государственный орган необходимо не позднее одного месяца со дня подписания договора.
Проверка потенциальной стороны договора
Собственник недвижимости может свободно выбирать того, с кем он будет сотрудничать относительно сдачи объекта в аренду. Но нельзя отказывать человеку по дискриминирующим принципам (профессия, пол, раса, цвет кожи и т.д.).
В случае сомнений в платежеспособности арендатора лучше всего отказать потенциальному контрагенту без объяснения причин и избавить себя от негативных последствий.
Перед заключением договора необходимо проверить, действительно ли арендодатель выступает собственником квартиры. Для этого следует получить информацию из следующих источников:
- Паспорт. Самый простой способ проверить этот документ — сравнить его со своим паспортом. При наличии мятых страниц или несовпадений качества печати нужно насторожиться. Действительность документа проверяется через официальный сайт МВД .
- Выписка из ЕГРН. С помощью выписки проверяется, действительно ли человек является собственником объекта. Одновременно с этим проверяется наличие обременений, арестов или совместная собственность. А здесь возможно заказать выписку из ЕГРН .
- Квитанции по коммунальным услугам. Проверка квитанций исключает лишние начисления, а на самих документах указывается наименование собственника квартиры (ФИО или наименование юридического лица), что является дополнительным источником информации.
Иногда сдачей квартиры в аренду занимается не собственник, а доверенное лицо (друг, родственник, риэлтор или представитель агентства недвижимости). В этом случае представитель обязан предоставить нотариальную доверенность с полным объемом полномочий и установленным сроком действия.
На законодательном уровне доступна субаренда (поднаем) квартиры. В таком случае заключается новый договор субаренды, но с условиями и правилами, прописанными в изначальном договоре. Субаренда допустима только при согласии собственника квартиры или его представителя, а срок субаренды не может превышать сроков первоначальной аренды.
Акт приёма-передачи квартиры в аренду
Как приложение к договору рекомендуется подписать акт приёма-передачи квартиры. В акте необходимо отобразить всю информацию относительно объекта:
- Дата подписания. Это точка отсчета для оплаты платежей и формирования ответственности сторон.
- Описание квартиры. Составляется точная характеристика объекта с учётом мельчайших подробностей. Информация должна подаваться аналогично, как в договоре.
- Состояние объекта. Любые обнаруженные недостатки необходимости внести в акт: трещины, разбитые окна и двери, торчащие обои, отваливающаяся плитка и т.д.
- Вещи собственника, которые останутся в квартире. Необходимо составить не просто список, а сформировать характеристику каждой вещи со всеми трещинами, вмятинами, сколами или повреждениями.
Это документ фиксирует факт передачи квартиры в аренду и может стать основополагающим во время споров. Поэтому мы ответственно подошли к его составлению и предлагаем его к бесплатному скачиванию по этой ссылке .
Преимущественное право арендатора
Согласно статье 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить новый договор по окончанию срока действия аренды. Примечательно, что когда срок истёк, но стороны продолжают выполнять свои обязательства (оплачивает аренду, а собственник квартиры никаких претензий или требований к выселению не предъявляет), действие договора возобновляется автоматически на тот же срок.