Арендные каникулы в договоре

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

В чем суть

Арендные каникулы — период времени, в течение которого арендатор не вносит арендную плату за пользование недвижимым имуществом. Как правило, стороны договариваются об арендных каникулах до начала действия договора.

Например, если предыдущий арендатор оставил помещение в ненадлежащем состоянии, а арендатор согласился выполнить за свой счет косметический ремонт. В таком случае на время ремонта арендодатель вправе освободить арендатора от внесения арендных платежей. Однако стороны вправе договориться об арендных каникулах и в период действия договора.

Риски

В ситуации с арендными каникулами стороны рискуют тем, что суд может посчитать такие каникулы дарением, которое для коммерческих компаний запрещено. Например, арендные каникулы может оспорить конкурсный управляющий арендодателя, если того признают банкротом.

Чтобы снизить этот риск, целесообразно предложить арендодателю встречное предоставление. Например, указать в соглашении, что арендатор обязуется в течение срока действия договора выполнить ремонт помещений, а после окончания договора передать арендодателю все неотделимые улучшения без возмещения их стоимости.

Кроме того, советуем прописать в соглашении, что стороны учли арендные каникулы в стоимости арендных платежей за иные периоды. Это позволит снизить риск того, что налоговая доначислит арендатору НДС исходя из рыночной ставки арендной платы за все время арендных каникул.

Нет смысла рассчитывать на получение арендных каникул, если арендатор не может использовать имущество по назначению по причинам, за которые он не отвечает. Это связано с тем, что арендатор, который не может пользоваться помещениями по назначению, и так не обязан вносить арендную плату.

Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, что исключает эксплуатацию объекта аренды. Период, в течение которого арендатор не может пользоваться помещениями, не считается арендными каникулами.

Нюансы

Арендодатели редко соглашаются полностью освободить арендатора от внесения арендной платы. Вместо этого арендодателю выгоднее уменьшить арендную плату на период кризиса.

Поэтому арендатору нужно убедить контрагента, что из-за экономического кризиса платить нет возможности. Например, можно сослаться на полное прекращение поставок товаров из-за санкций и связанную с этим приостановку продажи товаров.

Если необходимо, то нужно приложить документы, которые подтверждают доводы арендатора. Например, копии писем от контрагентов о полной невозможности исполнять обязательства по заключенным договорам и об отказе контрагентов от своих обязательств.

Больше полезной информации вы найдете в Системе Главбух.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор. Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.

Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы». Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

• ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
• 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
• переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
• ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.
Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды. Принято считать, что срок «каникул» длится до момента, когда арендатор начинает полноценно эксплуатировать помещение по прямому назначению.

Стороны самостоятельно определяют, что станет «арендными каникулами» в каждой конкретной ситуации, и на какой срок они будут предоставлены.

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).
Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение. В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Вариант 1

«В срок с 12 февраля 2018 года по 12 июля 2018 года Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендной платы за Объект».
В случае, если стороны указали такие условия, у арендатора, согласно налоговому кодексу, появляется внереализационный доход (выгода) вследствие безвозмездной аренды недвижимости.
Как и на прочий доход, арендатор обязан оплатить в этом случае налог на полученную прибыль. Если налог не будет уплачен в казну, а при проверке налоговики это обнаружат, то инспектор использует размер арендной платы по договору как основу для доначисления налога на прибыль и выставит требование на уплату недоимки за весь срок (пять месяцев в Варианте 1), на который арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы».

Арендодатель же обязан будет начислить НДС на сумму за срок «арендных каникул» (пять месяцев в варианте 1). Кроме того, у него пропадает право на начисление амортизации на недвижимость по налоговому учету.

Рассмотрим два варианта, когда стороны не прописывают освобождение арендатора от уплаты аренды в договоре. О наступлении «арендных каникул» свидетельствует разница в датах подписания договора аренды и начала платежей за аренду.

Что такое “арендные каникулы”, представители какого бизнеса могут ими воспользоваться и на каких условиях?

Под “арендными каникулами” понимается определенный промежуток времени, когда предприниматель освобождается от уплаты платежей за аренду помещения полностью или частично (по договоренности). Однако для этого должны быть прописаны специальные условия в договоре аренды или в дополнительном соглашении к договору.

Также стоит понимать, что «арендные каникулы» не подразумевают безвозмездное пользование арендованным помещением. Здесь речь идет об особом порядке ценообразования и порядке платежей, предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды.

В связи со сложившейся ситуацией с коронавирусом Правительством РФ подготовлено Постановление № 439 от 03.04.2020 согласно которому:

Арендодателям рекомендовано уменьшить плату за аренду, учитывая фактическое использование помещения арендатором и установленных президентом нерабочих дней.

На уровне регионов рекомендовано снизить арендодателям налог на имущество, земельный налог за период предоставления отсрочки для арендаторов.

Условия предоставления “арендных каникул”:

Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории соответствующего субъекта.

Арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору.

Арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Какие отрасли бизнеса входят в этот список:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

культура, творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений;

физкультурно-оздоровительная деятельность, спорт;

деятельность туристических агентств и прочих организаций, представляющих услуги в сфере туризма;

деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

деятельность по организации выставок и конференций;

деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Что нужно учесть по “арендным каникулам”?

Срок действия отсрочки – с начала ввода режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.

Задолженность по арендной плате выплачивается не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2024 года. Выплаты распределяются равномерными платежами каждый месяц, но не более 50% от суммы ежемесячной аренды.

Во время действия режима ПГ или ЧС в регионах отсрочка действует на всю сумму аренды. После отмены режима ( до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды, после 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.

При отсрочке штрафы за неуплату и дополнительные платежи не устанавливаются.

На коммунальные услуги отсрочка распространяется только в случае, если на региональном уровне арендодатель освобожден от их уплаты.

Что нужно для получения права на “арендные каникулы”?

Получить письменное решение арендодателя (в течение 30 дней с момента получения от арендатора такого обращения).

Подписать дополнительное соглашение с новыми условиями аренды.

Как правильно прописать условия в договоре?

Если в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему нет положения об “арендных каникулах”, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет. Поэтому необходимо правильно прописать новые условия в договоре или дополнительном соглашении.

Рекомендации

Избегайте формулировки о безвозмездном использовании помещения. Это может повлечь дополнительную налоговую нагрузку в отношении обеих сторон. В договоре лучше указать обоснованное снижение арендной платы.

Вариантами такого снижения могут стать:

прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;

предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

на причину введения каникул;

величину действующей в этом периоде арендной платы;

порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Может ли арендодатель отказать арендатору в предоставлении арендных каникул?

Введенные государством меры носят рекомендательный характер. Применять их или нет, решает собственник помещения. В любом случае, согласно ГК РФ, если вы несете убытки, то можете обратиться в суд и защитить свои права.

Сокращение расходов за счет снижения арендной платы существенная помощь для бизнеса, но не стоит забывать, что это временно.

Какие еще существенные меры помогут бизнесу в кризис?

По данным Яндекс.Маркета и компании GfK покупки в Интернете становятся всё более обычным делом: доля россиян, заказывающих товары онлайн, растёт и по итогам 2019 года превысила 42%. В 2020 году в связи с Covid-19 этот тренд только усилился.

Предприниматели открывают новые каналы продаж в онлайн, не дожидаясь пока ситуация с пандемией разрешится. К тому же современные решения позволяют это сделать быстро и недорого.

Можно на готовой платформе создать интернет — магазин, подключить различные сервисы, а курьерскую доставку отдать на аутсорсинг. Или выбрать вариант “под ключ”. Например, компания Лайтбокс предлагает антикризисное решение для среднего и малого бизнеса, которое включает все необходимое для запуска онлайн — торговли.

Вам не потребуется покупать дополнительное оборудование, подключать дорогие сервисы и заботиться о технических вопросах. Специалисты компании все вопросы берут на себя:от создания интернет — магазина до привлечения клиентов в Интернете.

Узнать подробнее

Решение от компании Лайтбокс для перевода бизнеса в онлайн с минимальными вложениями

Готовый интернет — магазин за 1 день.
Вам не нужно заботиться о технических вопросах: наша команда развернет интернет-магазин, осуществит загрузку товаров в каталог, настроит онлайн-оплату, подготовит всё для принятия заказов.

Настройка продаж через соц.сети
Мы поможем создать Магазин на ваших бизнес-страницах в Фейсбуке и ВКонтакте. Потенциальные клиенты смогут, не выходя из своих страничек и общаясь с друзьями, делать заказы ваших товаров. При этом каталог с интернет — сайта выгружается в соц.сети автоматически.

Запуск онлайн — продаж и доставки за 1 день без лишних затрат
Курьеру достаточно иметь личный смартфон и установленное на него бесплатное приложение»Касса Лайтбокс» из GooglePlay.

Поток новых клиентов и продаж
Вместе с интернет — магазином вы получаете маркетинговые инструменты для привлечения клиентов и увеличения заказов.

Соответствие 54-ФЗ
Если у вас нет онлайн-кассы, мы поможем её выбрать и настроить. Вы сможете приобрести кассу или взять в аренду. Более того, одна касса может одновременно использоваться для онлайн и офлайн- торговли.

Контроль продаж и доставки в режиме онлайн
Мы создадим для вас личный кабинет, где вы сможете отслеживать выручку, статус заказов, время первого/ последнего чека, количество продаж и т.д.

Сколько стоит?

Если у вас уже есть касса, то можно уложиться в 2000 рублей в месяц. Если кассы нет, то покупать ее вовсе не обязательно: можно просто взять в аренду.

Оставьте нам заявку, и мы сделаем для вас подробный расчет.

Как правильно сформулировать арендные каникулы в договоре

Как «снижение арендной платы»

Самое распространённое решение – пока проводятся ремонтные работы снизить ежемесячную плату за аренду:

С точки зрения законодательства РФ снижение арендной платы не запрещено (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ).

Важно также не прописывать в договоре символическую плату за использование арендуемой площадью чтобы не было дополнительных сложностей со стороны налоговой. Символическая плата может быть считана как безвозмездная сделка.

Как «распределение арендной платы на первый год аренды»

Из 12 месяцев арендной платы совместно с вычетом арендных каникул устанавливается новый размер ежемесячной платы на время сотрудничества.